不动产登记如何防范诉讼纠纷

发达地区不动产引发的诉讼案件持续上升

发达地区人口流动量大，房屋交易相对频繁，不动产登记引发的行政诉讼案件也呈持续上升趋势。据不完全统计，过去一年，北京、上海、天津、南京不动产统一登记相关诉讼案件分别达到300余件、200余件、120余件和100余件。今年以来，这类诉讼案件在各地保持上扬势头上扬，一些地方不但屡有败诉且行政赔偿数额不菲。

从时间上看，诉讼相对登记行为发生时间具有滞后性（多涉及两年前的登记行为），且大部分不涉及登记实体问题，多为要求履责或者撤销《不予登记告知书》类诉讼。从地域上看，这类案件主要集中在市内，偏远区域诉讼量极少。

民事纠纷原因占大头，登记瑕疵案件影响大

不动产统一登记行政诉讼案件分析起来主要有四类：民事纠纷所致、申请人提交虚假材料所致、登记存在瑕疵所致和要求登记机构履责。

因民事纠纷导致的诉讼案件，在不动产统一登记诉讼案件中占到70％以上。严格来讲，这类诉讼在登记实体上并无不妥，主要是一方当事人想通过诉讼寻求民事救济，挽回损失。客观上，登记机构很难阻止此类诉讼的发生，但登记时可以严格规范登记行为，如果登记行为不存在问题，则基本不会败诉；但如果登记程序、要件上存在瑕疵，就有可能发生败诉，甚至造成赔偿。

登记瑕疵类诉讼总量不大，但影响很大。例如：某公司诉土地房屋面积更正案中，初始登记时房屋测绘面积错误，但登记人员登记时没有审核出来。再如：因管理者登记时出现错误，导致某县两户相邻人家产生院界纠纷诉之法院，法院判决管理者败诉。引发这类诉讼的原因有登记信息不对称、登记人员疏忽及登记人员故意为之等，不管何种原因败诉风险都较大。

因申请人提供虚假材料导致的诉讼案件在实践中并不鲜见，这类案件一般都是侵犯了权利人或利害关系人的利益。例如：2013年，某公司与第三人办理了抵押登记，之后该公司的原代理人及第三人持房地产权证、抵押登记证明、企业营业执照、加盖作废公章的申请书及委托书，申请办理上述抵押的注销手续，而该公司称并未委托代理人办理注销登记，请求撤销注销抵押登记行为。

要求登记机构履责或答复类的诉讼案件去年以来明显增多，均是登记机构未予受理当事人申请，或受理后做出不予登记的决定，当事人不服提起诉讼。例如：2016年5月，原告耿某到登记机构要求将其名下的房屋用途更正为居住，登记机构以信访答复形式向原告出具《告知书》拒绝更正，但《告知书》引用了已废止的文件，耿某起诉法院要求判决履行更正登记程序。这类诉讼虽不涉及登记实体问题，但部分通知书在主体（盖章）、形式、内容、依据等方面有瑕疵。这类诉讼的上升，实际上是在提醒登记机构严格按照不动产统一登记规范规定的形式和内容出具相关文书，避免将精力浪费在这种疏忽上。

不动产登记档案管理人员在入档前仔细检查，防止错误产生

坚持登记诉讼通报，杜绝恶意登记错误

以相关行政诉讼案件为镜自省，树立登记安全的意识、全面规范登记行为是最终目标。不动产统一登记相关的诉讼情况，在一定程度上反映了登记总体上是否规范。

一方面，要坚持登记诉讼通报制度。每季度定期召开登记案件通报会，通报相关诉讼案件情况；每月梳理本机构登记诉讼情况，同时严格按照有关规定的要求，认真排查登记信访、诉讼隐患及时化解矛盾。另一方面，要加大登记培训力度。登记人员对各类登记要件、审核要点掌握得更加熟练，通过政策学习、案例讲解等多种形式，全面提高综合素质。

此外，还要杜绝恶意登记错误发生。客观上，登记人员的疏漏无法完全避免，但通过努力降低登记错误发生的频率还是可以实现的。对于主观恶意发生的登记错误，要坚决杜绝，严格追责。