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住宅改商铺拆迁应按什么标准补偿

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“我们这里要拆迁了,我家房屋一楼是门面,现在开商店,有营业执照,经营了好多年了,拆迁补偿标准是不是应该跟普通住房不一样?”

网友所说的这种情况,有个专有名词叫作“住改非”。今天就来为大家详解,“住改非”房屋遇拆迁,补偿应当按照什么标准来计算?

首先,我们先搞清“住改非”的概念。

所谓“住改非”,即指国有或集体所有的土地上的住宅,利用其沿街的地理位置优势,改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅,但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证并有缴纳的记录。

其次,“住改非”房屋怎样认定?

从“住改非”的概念中,我们不难看出,可以认定为“住改非”房屋的,应当具备两个条件:(一)房屋有合法的产权,其用途登记为住宅;(二)依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证并有缴纳记录。

建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条的规定,关于房屋的性质(用途),当事人可进行协商并确定补偿标准,如果协商不一致,可由当地规划管理部门确认。

所以,一些地方在拆迁实施过程中,为了降低补偿标准,征收方单方面将“住改非”房屋直接认定为住宅,按照住宅补偿标准来进行补偿,这样做是损害被征收人的合法利益的。  

再次,“住改非”房屋应按照什么标准补偿?

“住改非”房屋性质一旦被确认,那么就至少应该从两个方面进行补偿:

(一)是房屋本身价值的补偿;

(二)房屋内经营主体(注册的企业)停产、停业损失。

今天,我们重点来讲房屋本身价值的补偿应按照什么标准来执行。

《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电〔2003〕42号)对“住改非”房屋的补偿做出规定:对拆迁范围内,产权为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的手续,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

从《通知》精神中,我们可以明确得出结论:“住改非”房屋的补偿肯定是高于普通住宅房屋的。但是,由于国务院没有明确“住改非”房屋是否按照同类商铺价格补偿,所以,在实践中,我们还得根据各地方政府相关政策来判定。

接下来,我们就来看一看各地方政府对于“住改非”房屋补偿标准都有一些什么样的规定。

黑龙江省《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十二条规定:“拆迁的住宅房屋用作经营使用,且符合下列条件的,货币补偿金额按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定:(一)拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录;(二)房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致。”

可见,哈尔滨对于“住改非”房屋补偿按照住宅和商铺的平均值为标准。

重庆城口县规定:“住改非”房屋所有权人、房屋座落与工商、税务登记的证明一致,房屋征收公告发布前连续合法经营,并能够提供2年以上纳税记录或免税证明,按以下两种标准补偿安置:

一是临街底层的住改非房屋,以被征收房屋实际建筑面积作为门市经营的面积,参照同地段门市进行补偿安置;并按规定给予停产停业损失补偿。

二是其他住改非房屋,选择产权调换的,以实际用于经营的面积按1:1的比例实行住宅产权调换;选择货币补偿的,以实际用于经营的面积按同地段住宅评估价格的1:2进行补偿。并按规定给予停产停业损失补偿。

浙江庆元县规定:在拆迁公告公布前近二年以上在经营的,能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件,并能按时签订拆迁补偿协议的,可以享受商业用房补偿政策。

综上所述,我们基本可以判定,“住改非”房屋价值部分的补偿标准介于普通住宅与正规商业用房之间。为实现被征收人利益最大化,爱土征地拆迁律师团在代理“住改非”案件时,一般都会按照商铺的补偿标准来为当事人争取。


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