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想去农村买块地?东莞宅基地转让经历了怎样的曲折?

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词条: 宅基地转让

 

当前,我国农村宅基地使用情况两极分化明显。一方面,内陆地区务工人员外出导致大量房屋闲置,而土地资源的稀缺性又导致满足条件的集体经济组织成员无法获得宅基地;另一方面,沿海城市居民厌倦了都市生活的快节奏,对农村的人文环境、自然环境充满向往,对农村房屋的需求量直线上升。“有求必有供”这条经济学法则再次得到应验。然而,从法律上讲,宅基地房屋可以随意转让吗?答案是否定的。

农村宅基地可以转让的情况

《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。由于该规定比较原则,无法解决生活中的实际问题。因此,相关政策又作出补充性规定。

一般情况下,农村村民因继承等原因拥有两处以上宅基地时,可以转让多余的住宅,但应当满足以下条件:

转让人合法拥有两处以上住房;

受让人为同一集体经济组织的内部成员,符合宅基地使用权申请条件,但实际未获得宅基地及住房;

转让行为获得其集体经济组织同意。

农村宅基地不可以转让的情况

一、同一经济组织的受让人已经拥有住房,或者不符合申请宅基地条件的;

二、城市居民购买宅基地房屋的。

我国法律没有明确禁止城市居民购买农村宅基地房屋。但是,从相关政策以及司法实务中看,绝大多数的协议均被认定为无效。

东莞市宅基地转让现状

曾经,因宅基地转让而发生的纠纷并不常见,然而随着土地征收范围的扩大、补偿标准的提高,以及商品房巨大的涨幅,大部分人看到了宅基地及地上房屋的升值空间,许多卖方反悔,要求法院确认买卖合同无效,笔者所在的东莞市关于此类案件的例子比比皆是。

2009年之前东莞市农村集体宅基地都可以用来抵押,而且民间借贷中很多村民都用宅基地用来担保,导致司法拍卖中出现过很多农村集体宅基地及地上自建房的拍卖执行案件,由于相关政策的限制(只允许本村村民购买),很难处置该类拍卖标的,于是2015年东莞市中级人民法院把购买范围放宽到东莞市户籍,但是仅仅只执行一年又恢复到以前的政策。

回到宅基地转让的问题,东莞市有村民私下转让集体宅基地的情况,但是都是双方签订协议,村委会出具证明,其合法情况比较模糊,转让价格也是个人凭感觉确定,近年来随着我们拆迁征收工作的深入,了解到东莞市村民私下转让集体宅基地的情况十分少见,一个村可能几年才有一笔转让记录(还是因为特殊原因急售),大部分村民认为集体宅基地可以子子孙孙永远传下去,没有使用年限,而且遇到拆迁征收,也可以大捞一笔,都不愿意卖地,而且法律手续麻烦,因此东莞市集体宅基地转让市场较不活跃。2009年东莞市开始集体土地流转试点,随着政策逐步的完善,且今年8月28日,国土资源部、住房城乡建设部印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知,东莞市集体宅基地转让市场未来将有一场轰轰烈烈的变化。

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