共有土地如何办理不动产登记？

某县不动产登记中心在实践中遇到了这样一个棘手的案例。

该县县城中心地段一宗经拍卖方式取得的商住用地上建成了五层楼房，一层为商业店面，楼上四层为商品住房。在不动产统一登记前，其土地分割登记按各自权利人所使用房屋的建筑面积在总建筑面积中所占比例，对总用地面积进行了分摊，并给权利人分别颁发了《国有土地使用权证》。后来，一层店面权利人欲将商业店面整体转让。楼上各层都认为自己应当获得交易总额剔除店面现值后纯土地使用权转让收益的1/5，并就此与一层店面权利人发生了争议。

这场土地转让收益分配争议的症结在于：在不动产登记工作中，确定土地权利范围时，简单地将共有宗地各权利人的土地使用面积按所占建筑面积的比例进行分摊，实际上无法明确具体的范围，共有宗地被转让后的收益分配或被征收后的补偿政策也就难以把握。

万购地产网建议，在不动产登记时，对共有土地使用权的分摊面积不再予以标注，只标注共有土地使用权的面积。在不动产登记实践中，不少城市已不再对土地使用权进行分摊。例如，南京市规定自今年6月5日起，申请土地使用权及房屋所有权登记的，不动产权证书上只记载整宗地的面积。

《物权法》第一百三十八条规定，建设用地使用权出让时，应当在合同中明确规定建筑物、构筑物以及附属设施占用的空间范围。据此，对共用宗地的登记，除采用传统登记手段（宗地图）和共有土地的界址点空间坐标等外，还可标注不同权利人在宗地上的空间使用范围，即对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度等进行明确规定。考虑到土地空间用途不同，其利用价值往往差异很大，对商业住宅混合性质的共有宗地发证，还应对住宅和商业等不同用途类型进行明确界定，为以后的拆迁补偿工作减少阻力和难度。