不动产登记查询，如何识别利害关系人？

《不动产登记暂行条例》第27条第一款规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。《不动产登记暂行条例实施细则》第97条第四款规定，因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记的状况。这些规定，对方便群众查询有积极意义，但由于目前法律法规对利害关系人尚无准确的界定，在实践当中登记机关难以查实每一个前来查询的人是否都是利害关系人。同时，不动产登记机构还要保障公民合法财产权和隐私权不受侵害，防范因不当查询甚至恶意查询所带来的登记机关被诉风险。就此，笔者对可以查询不动产登记信息的利害关系人加以辨析。

虽然我国立法上并没有界定利害关系人的概念，但从司法实践来看利害关系人往往与当事人密不可分。那么，到底谁有资格查询不动产登记信息？《民事诉讼法》中的利害关系人能否成为不动产查询的利害关系人？我国民事诉讼法中多次出现利害关系人，但对哪些是利害关系人也没作详尽的解释，而《不动产登记暂行条例》作为法规，也参照了民事诉讼的立法原则，引入了利害关系人概念。

民事诉讼上的利害关系人大致可分为3类：一类是《民事诉讼法》第56条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立的请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。可见，利害关系人虽然不是直接的当事人，但从法律上有利害关系或者涉及权利和义务的人是利害关系人。

另一类是表现为非诉讼关系。根据《民法总则》，自然人下落不明满2年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告该自然人为失踪人。自然人下落不明满4年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告该自然人死亡。根据《民事诉讼法》司法解释，符合法律规定的多个利害关系人提出失踪、宣告死亡的，列为共同申请人。这表明利害关系人可以是多个，但并没有解释什么是利害关系人，仅《民事诉讼法》第58条对近亲属做了解释，即诉讼中的代理人近亲属是指有夫妻、直系血亲、三代以内旁系血亲、近姻亲关系以及其他有抚养赡养关系的亲属。根据常理，宣告失踪、死亡的利害关系人应当可以包括上述所列范围。还有一类是执行程序上也提及利害关系人，如《民事诉讼法》第225条规定，利害关系人认为执行行为违反法律规定的可以向负责执行的人民法院提出书面异议。这里利害关系人主要是执行财产时的利害关系人，涵盖也比较广泛，如家庭成员和户主之间就是利害关系人。

按照《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，笔者认为，不动产登记查询的利益关系人主要包括：一是与诉讼当事人有利益关系的，或者第三者有独立请求权的都可以成为利害关系人的查询者；二是宣告死亡和失踪后关于不动产归属和管理的利益关系人，应当包括所有可以向人民法院提出申请的所有申请人；三是在人民法院执行中当事人以及利害关系人需要查询被执行人不动产登记的均属于不动产登记查询范围。