商铺投资新手入门必读

商铺投资新手入门必读

伴随中国经济持续稳健的发展，人民生活日益富裕，财富逐渐积累，通过投资来实现财富保值、增值的欲望不断提升。作为不动产投资中的佼佼者——商铺投资已成为越来越多投资者们关注的焦点。由于商铺投资涉及的各类问题较为复杂，因此，作为新手，要想使得自己的投资精准、科学，能获得稳定的投资收益，则需要从入门阶段就有所规划，以免走弯路。下面，我们汇集了资深商铺投资人士的经验，总结出商铺投资的6个“W”，并编撰成篇，供投资新手们参考。

Why

投资商铺第一步该做什么？——明确投资目的是首要

投资者明确商铺投资的目的，实际上就是明确自身的投资定位。这一点非常关键，几乎决定投资方向的正确与否，以及投资收益预期的实现与否。据了解，目前市场上购买商铺进行投资的目的大概可以分为三类。分别是短期投资、长期投资和自主经营。

短期投资的投资者是通过买卖差价来实现投资收益的。此类投资者一般会在商铺项目销售的前期，通过一次性付款或按揭贷款的形式买入，然后在项目升值后以较高的价格转手出售，从而获得差价收益。

长期投资的投资者则更多看中商铺投资的长期性和稳定性，一方面可以避免通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，实现资产的保值、增值；又可以获得比股票、债券、期货市场更稳定，比纯住宅投资和银行储蓄更高的回报率。此类投资者一般会选择按揭贷款的方式购买，并通过“以租养贷”的形式获得长期收益。

购买商铺除了租售，还有一类投资者为商铺的保值和业务的长期发展而选择购买商铺进行自主经营。此类投资者通常会选择成熟商圈中的商铺来设立形象店、旗舰店，来展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。

目前，武汉商铺项目呈现岀局部集中，整体分散的分布特点。大多数优质商铺聚集在江汉路、武广、中南、街道口、徐东、光谷等大型商圈中，这些商圈中的商铺价格相对较高，回报也较高，适宜长期投资。而位于这些商圈的辐射商圈中的商铺项目则适合短期投资，在前期以较低价格购买，待商圈日渐成熟之后转让，亦可获得可观回报。

投资贴士：投资新手应根据自身实际情况确立投资目的，选择适合自己的投资收益方式，不可盲目投资。

Which

投资哪种商铺才能赚钱？——选择适宜的商铺类别

纵观商铺市场，虽然种类复杂，项目繁多，但在售项目主要分为综合体商铺、底商、街铺以及专业市场几个类别。投资者选择的商铺类型多为综合体商铺和底商两类。由于街铺多为民改商或临建，产权转让时可能存在一些问题，而专业市场类商铺由于经营的特殊性和回报实际较长，多为大业主持有，分散产权持有的产权式商铺，因而关注热度略逊一畴。

城市综合体项目一般具有相当规模，商业氛围自成一体。因此，其商铺大多会在引进一些知名品牌的主力店铺后，出售少部分产权，一般为一层黄金铺位。这便是商业地产标杆企业的万达运用的典型模式。综合体商铺与主力品牌店铺为邻，通常具有价格贵、租金高、收益稳定等特点，但一定程度上必须依赖整个综合体项目的经营状况。综合体商铺的收益率一般在6％-8％左右。

底商一般分为社区底商和写字楼底商。底商一般作为住宅或写字楼项目的配套商业，有着面积相对较少、价格较高，商业培育期较长等特点。随着人们对居住品质要求的日渐赠高，社区底商必然成为未来商业地产的发展趋势。但由于房地产开发的阶段性特点，目前市场上的底商项目均呈现岀一定的滞后性，开发商往往先推住宅再推商业，且同质性强，短期集中供应造成竞争激烈，价格偏高。此外，大部分社区底商难以享受到成熟商圈的辐射，社区入住率短期间又难以达到，投资者在前期几乎得不到任何收益，所以，社区商铺往往需要3-5年的培育期之后才能成气候。另外，投资者需注意底商的功能限制，有部分业态会禁止经营。所以，投资前期也需对经营业态和客群定位进行考察分析。

投资贴士：投资新手应该根据自身经济实力选择适宜的项目类别，整体考量项目的投资价值后再出手。对于综合体商铺，须特别注意其整体经营情况；对于底商项目，须重视其养商期，不可急转手，否则难以获得预期的回报。

When

商铺什么时候买、卖才好？——看准时机，该出手时才出手

投资商铺，买入价格关系到投资成本，卖出价格关系到投资收益，究竟什么时候买，什么时候卖才好呢？这个出手时机非常关键，虽然投资不同项目的出手时机各不相同，但也有一些关键节点是投资者值得抓住的好时机。

买入价格越低，投资者成本就越低。大多数情况下，开发商对商铺项目会采取预售的方法进行销售。所以，在前期商铺作为期房的时候买入，其价格会相对划算。而随着开发商工程进度的逐渐推进，商铺的前景逐渐明朗之后，开发商大多会开始提价，特别是位于成熟商圈中的项目，其涨价空间将会很大。如果等到这个时候再买，投资者的成本将会提高不少。所以，投资商铺还是越早越好，但抢占先机必须建立在充分考察开发商的实力和建设周期的基础之上，将投资风险控制在自己掌握的范围之内。此外，当开发商遇到到资金链紧张、对项目前景预期不明朗等情况的时候通常会选择降价出货。所以，选择这种时候购买也不失为一个良机。

相比之下，卖出价格越高，投资收益却并不一定越高。如果投资者寻求的是短期投资收益，以买卖差价为利益点则卖出价格越高越好。因为二手交易税费是一笔不小的成本，而通过按揭贷款投资的投资人，还需要考虑贷款的利息成本以及交房时的各种费用。选择正式交房之前出手则可以避免各种税费等中间费用。当投资者寻求长期投资收益，则更须考虑商铺商业氛围的成熟与否。特别是位于核心商圈中的商铺，商铺租金会随着商圈的成熟而逐年走高，甚至出现指数增长。投资者除非急需资金周转，否则，长期持有可能会获得更高收益。

投资贴士：投资者在把握买、卖时机的问题上须充分权衡利弊后再出手。短期投资者须考虑转手的中间成本，而长期投资者则不可忽略商铺后期的升值潜力。此外，商铺初期出租的签约年限最好不要超过3-5年，以免商铺度过培养期之后由于租约而无法涨价。

Where

哪个地方的商铺升值潜力大？——地段重要，位置更重要

商铺投资和其他类别的不动产投资一样，都会遵循一个“地段论”的投资原则。无论什么类型的商铺，越靠近成熟商圈的商铺价值往往越高。但投资者不可忽视成熟商圈中的“排他”现象，就是在同一个核心商圈中，不同商业项目之间存在着相当激烈的竞争，如果一个大型的强势品牌商业项目已经取得较好的经营状况，则其周边的商业体项目是难以与之抗衡的，更不可能超越其经营水平。因此，投资者在选择商铺项目的时候不能一味“傍大款”。

相同地段，位置不同的商铺，其价值也不尽相同。商铺的售价会根据楼层，以及开口位置的不同而变化。在选定商业项目之后，投资者在具体选择铺位的时候应该遵循一个“金角银边”的定价原则。越是靠近出入口、边角展示良好的商铺，其价值就越高。所以，投资者选择铺位，还要细心观察铺位的有效客流量的多少，是否展示良好，以及客户能否便于达到商铺等细节环境。

投资贴士：在选择商铺地段的时候，投资者应尽量选择靠近成熟商圈的商铺；选择具体铺位时，须谨慎考虑客流量、展示度、便捷性等影响商铺价值的诸多细节因素。

What

商铺值钱的隐形因素是什么？——硬件设施好才是真的好

除了地段和价格，住宅投资考虑更多的往往是其舒适度与生活便利性；而商铺投资除了地段和价格，同样需要对商铺经营的便利性作一番考量。商铺经营的便利性说到底最主要体现在硬件设施上，包括商铺所处的楼层、商铺的面积、进深、面宽、层高、柱距、水电设施、煤气、暖气管道等诸多方面。只有硬件设施过硬的商铺，在后期的经营上才不会出现种种问题。此外，一间商铺的硬件设施也直接关系到其经营业态的选择，从而对租户及经营者产生直接的影响。

大部分的商铺项目基本都能适应绝大多数业态经营的需要，而也不排除有些类型的商铺项目，本身在经营业态上就有所限制。例如社区底商，其商业辐射半径较小，聚客能力相对较弱，且同质性强，因此其价值也就相对偏低。所以，选择通用性强的商铺进行投资，会提高租户的选择性，投资者也更容易获得较高价值。

投资贴士：投资者在签订购铺合同之前，一定要检查清楚商铺的一些硬件指标，并将这些细节参数和配套情况调查清楚写入合同，以免日后出租时还需要大量投入来进行改造。

Who

谁是最好的商业合作伙伴？——好拍档更易帮助商铺增值

无论何时，开发商卖出商铺进入市场后，总有“旺铺”和“衰铺”之分。这很大一部分原因是因为商铺的合作对象不同而各有差别。如果投资者有长期固定合作的商家，尤其是一些品牌店铺，从长远投资的角度看则是投资回报的一个保证。投资者不仅不需要花费太多精力在寻找租户上，而且还能从这些品牌商户的经营过程中发现有价值的建议。

与品牌店合作对投资者既有利，又有弊。这些品牌店的知名商家会给商铺带来持续稳定的客流量，并且较长的租赁期限也能保证投资收益的稳定性；但也会因为租赁期限长而导致后期无法涨价，此外，品牌店租赁附加条款较多，租赁条件严格至苛刻、违约代价很高。经过业内资深投资人士统计，中西快餐、银行、通信网点、连锁超市、洗衣店以及服装加盟店是承租能力、承租诚信度、履约能力、付款能力等综合因素评判较好的几个行业。

投资贴士：投资者在选择商铺的过程中，也要同时考虑好租户的选择问题，尽量能积累到一些知名品牌的店铺进行合作，在投资之初就掌握主动权，为日后获得丰厚投资回报打基础。