商业街商铺投资分析和策略

商业街商铺的分类可以有多种多样：

可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分，按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类(种)商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等;复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营。

需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。

就复合商业街来讲，因为经营商品没有统一性、协调性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少，这一点并不符合竞争规则。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。

复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，另外它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。

需要指出的是，国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，有专家认为这种努力有不切实际的地方，运做成功的几率很小，或者要想运做成功，是不可以采取短期投资行为的，如果投资商接受长达十几年，甚至几十年的投资回收周期，那么投资大型复合商业街的方案才是可行的。

复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。

专业商业街商铺的特点

(1)规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，每个独立的"女人街"规模在一万多平米;而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。

商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

(2)商业街规划设计特点

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多;商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街;商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。

一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题

(3)商业街名称特点

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名称就准确包含了位置元素"三里屯"，和经营商品类型元素"酒吧"，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

(4)专业商业街商铺特点

有些专业商业街完全采取铺面形式，如东莞东城酒吧街;有些则完全采取铺位形式，如虎门黄河时装城;还有一些专业商业街采取铺位、铺面结合的方式。

铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于商铺开发商来讲，却意味着可开发面积减少。物品购买业态商品商业街因为针对的客户群广泛，所以很少采取铺面形式，这样可以建设更多铺位;服务业态、体验业态商业街则恰好相反，主要采取铺面方式。需要关注的是，凡是采取铺面形式的专业商业街，整个街取得成功的比例很高。

▲投资回报形式

出租经营为主要投资回报形式。个别商业街的商铺采取出售的方式。有些专业商业街鉴于销售手续不容易拿到，开发商采取商铺一定年限使用权出售的方式。

作为商铺的一种类型,社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比,一般面积不大,单价也不算高,由于面对稳定的消费群,不可控因素较少,故而风险相对较小,很适合中小投资者投资或经营。但个中风险,却很值得投资者细细考虑。 懂得如何选择很重要。

一般的社区商铺,从总体形式上看,不外乎两种,出售或出租。一般来说,规模较大的临街型商铺或底层商铺,以出售居多。而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺,则以出租为主。

如果单从收益上看,出租无疑对房地产商更有利一些,长期算下来,收益较出售要高得多,但出租对开发商的要求也较高,首先要有资金实力,不急于回笼资金;其次要有良好的管理团队,还要有对商业地产的管理经验,熟悉各种商业业态,能支付较高的管理成本等。而出售则显得简单一些,只要项目规划设计好,和住宅互相补充,相得益彰,也能很快收回成本。

但在租的过程中,有一种情况要特别当心,即开发商为了销售房子,而创造了一个商业街概念,实际上这条街的使命,也就是为了和小区相配套,一旦房子售完,商铺也就很有可能寿终正寝,或改作他用。由于这种商铺事先并没有通过规划审批,有点类似于临时房。因此,房产商不具有产权证,没有产权,当然更没有租赁权。在这种情况下,和商户签订租赁合同的也只能是假手一个自然人而不是法人了。如果日后产生纠纷,按合同规定,也只能和签订合同的那位自然人打官司了,风险无疑增大了许多。

再则,如果真的是临时房,存在的期限又特别短,投资者就要慎重考虑,如果选择的商业经营回收期特别长,会不会还没有收回装修、培育市场等前期投资,商铺就不存在了?

房产商对小区环境、格局的改变也会影响到商铺的经营。曾有一商户在一小区拿下面积不小的商铺,打算做婚纱影楼的外景拍摄基地。没想到,半年之后,原来漂亮的风景不见了,代之而起的是迅速建起的楼房,整个小区的环境也失去了做外景的价值,从而不得不改作他用或退租。

另外,开发商承诺的面积缩水,商品房销售不畅,住宅入住率不够,配套设施不全,都会构成社区商铺的陷阱,尤需投资者密切注意。