我国产业地产发展大趋势及投资建议

一、国内外产业地产发展历程

产业升级与转移是产业地产的直接推动力，发达国家产业地产进入成熟发展期，国内正处于工业地产向产业地产转型期。

1、产业地产历史发展阶段：产业地产发展阶段与技术革新密切相关

起源于工业发展带来的规模化生产需求，第三次工业革命后工业用地需求量迅速增加，推进产业地产快速发展。电子信息技术及第三产业崛起推动产业地产进入发展成熟期。

依托技术进步和结构升级，产业在不同区域转移，各国先后迎来产业地产发展机遇。

2、我国产业地产发展状况：结构升级和产业转移叠加，处于工业地产向产业地产转型期

我国主导产业方向和产业链条同时升级，叠加产业在区域间转移，处于工业地产向产业地产转型期。产业升级是产业地产发展的直接推动力，目前我国第三次产业转移和第四次产业转移同时进行。一方面，东部沿海地区开始进行新一轮产业升级，逐步发展知识密集型、技术密集型产业，将化工、机械、建材等劳动密集型和资本密集型传统制造业向甘肃、宁夏等西部地区转移。

二、我国产业地产发展大趋势及投资建议

新型城镇化、产业升级等各种因素叠加，2014年以来各路人马纷纷进军产业地产，但目前各类产业园区集中开发建设，产业地产迎来新一轮发展的同时，也将面临激烈竞争。那么，如何选择产业方向和区域，将成为产业地产开发是否成功的关键。

1、产业选择：经济升级转型期战略性新兴行业受重视，生产性服务业提升空间大

产业选择包括两个维度：主导产业选择和产业环节的选择。目前国内园区数量多且同质化严重，招商竞争压力大。另外经济放缓及产能过剩，加工制造业受冲击，知识密集、技术密集等产业发展有待提升，因此需要准确定位产业地产主导方向和产业链环节。

从产业地产涉及的环节来看，需要从产业链、优势产业的产业集聚角度出发，选择附加值高的高端产业链。受劳动人口红利的消散、环境成本、人民币升值压力等叠加影响，我国制造业“微笑曲线”的底部优势正在减弱，工业4.0时代制造业生产链两端与底端的价值差异将更巨大，国内经济升级转型迫在眉睫，未来发展方向在微笑曲线前后两端。

从主导产业发展方向来看，受政策支持地区的优势及新兴主导产业，再根据不同城市、不同区域自身产业发展的特色，打造跟当地主导产业相契合的产业地产。其中7大战略性新兴行业是未来重点发展对象，应瞄准行业发展潜力大的行业。

2、区域选择：产业地产需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发，区域产业地产发展将出现结构化差异

产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求。我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求；另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。

东部仍然占领政策扶持高地，走在产业升级发展的前端：未来发展重点在战略性新兴行业和交运、金融、信息等生产性服务业，加快进入工业4.0时代

占据产业结构的高地，代表东部地区产业地产的核心—产业将会有更大的容量空间。东部沿海区域将加快进入工业4.0时代，各城市将抓住自身的行业和基地优势，进行差别化竞争。

对于东部的核心城市，如北京、上海，未来发展将更侧重研发、金融等高端服务性行业，对应的产业地产形态是科技园区、总部基地等。无锡确立物联网产业的主导地位，嘉兴则形成以光伏产业为主导的产业模式，针对这些产业定位明确、优势明显的城市，产业地产的发展空间也较大，可依据当地产业优势和规划政策择机进入。

中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移:长江经济带助推中部和川渝地区产业承接能力，工业仍主要以传统制造业为主，主要产业地产需求是工业园区、物流园、高科技园

随着长江经济带上升为国家战略，基建、港口将催生大量的产业地产投资机会，尤其是航运能力提高将极大刺激物流地产需求。目前东部地区拿地成本高，未来国家发力中部地区经济崛起，产业引入更有势头，企业可适当考虑在中部和川渝地区拿地。

从城市选择来看，武汉将极大的受益于此次规划，武汉本身高新技术产业发展势头良好，本地科研院校众多，加上交通枢纽定位、长江经济带带动的港口物流，未来产业地产的容量大，物流地产、科技园区、研发基地、港口均面临大机遇。

一线城市的产业往周边县市转移，周边县市产业地产迎来新的受益期

京津冀协同发展上升为国家战略，产业转移是其中关键一环，预计未来化工、水泥等高制造业和服装批发、仓储物流等低端服务业将是产业转移的重点，周边县市也将滋生新的产业地产需求。北京新机场的建立、滨海新区等都有利于环北京周边的廊坊（如固安、大厂、永清）、保定的发展，地缘优势明显。

上海新一轮城市规划中，首次划入周边县市考虑，更注重与周边县市融合。长三角园区共建已成为常态，涉及工业、新能源、服务业等领域，未来上海等核心城市工业用地成本将不断走高，挤出实体产业，苏北、皖江等上海周边城镇将成为产业转移的热点区域。

自贸区设立，相关行业产业地产需求应运而生

在中国指数研究院关于自贸区的专题中，我们提出了自贸区带动物流及相关产业发展进而会催生产业地产需求。以上海自贸区为例，其所带来的产业集聚效应能够在上海港口附近形成物流城，与贸易密切相关的物流、仓储及贸易加工业得到快速发展，进而促生仓储、物流、外贸加工等产业地产的需求，产业地产开发企业可择机布局。

风险提示：供给过剩风险，产业导向不明朗风险，地方政府政策变化风险。从产业角度我们给出了产业地产选址的方向，但由于前期国内产业地产经历过一轮高速发展，目前全国园区存量很大，企业在选择进入城市时，还需要考虑到当地产业地产的供给量是否已经超过了产业容量。另外，当地政府政策落实程度、未来产业导向的不明朗都是潜在的风险。

3、模式选择：产业地产逐渐朝“去地产化”发展，资本运作将成为产业地产的重要内容

新型城镇化抬升产城融合重要性，产业新城将伴随城镇化而快速发展。新型城镇化更多的是人的城镇化，而产业地产是解决城镇化的重要依托。一般来看，城市群的发展伴随着产业的不断转移，大量制造业从城市中心向城市郊区甚至远郊县迁移，这过程即孕育着产业新城的机会。

从整个过程来看，产业地产最核心的阶段在第一段，普遍意义上的产业地产也多指产业集聚及其地产开发，在参考国内环境、借鉴国外经验上看，我们认为未来产业地产的发展方向不仅仅是单纯的地产开发，更重要的是招商、运营和资本运作等体系化平台的搭建。

2014年各项相关政策出台落实，国内产业地产面临新的机遇与改变，新型城镇化给产城融合提供空间、工业用地集约利用和财税政策调整指明一站式平台化方向，PPP模式和新三板或许开启新的投资模式，自贸区效应、京津冀一体化概念持续发酵，产业地产城市选择更加开阔。

产品精细化、定制化

基于客户多样化需求打造精细化产品线，基于企业特殊需求打造定制化产品，基于消费水平的不断提高打造完善配套和公共空间等。