产业地产模式转型例子：张江高科以科技投行为转型导向

“大众创业，万众创新”风起云涌，转型中的园区开发公司也在寻求突围之道。作为上海张江的上市开发主体——上海张江高科技园区开发股份有限公司(以下简称“张江高科”)正在重塑园区地产的新角色。

“张江高科将逐渐淡化以销售和租赁为主的产业地产模式，着力于打造园区内创新生态体系，并择机以投资模式参与到创新产业的发展中，回归张江高科的高科技本质。”张江高科总经理葛培健近日接受《财经国家周刊》专访时表示。

园区开发公司是中国自成特色的高新区开发下的产物，通常走土地批租、滚动开发之路，承担园区开发建设、租售运营和招商引资等功能。去年12月初，国务院常务会议部署“在更大范围内推广中关村试点政策，加快推进国家自主创新示范区建设”，园区地产介入科技投资已是大势所趋，在谋求转型发展中更好的服务于“双创”这个新时代。

园区地产和科技投资有机融合，带动园区经济转型升级，也将创新园区开发公司的商业模式。“未来张江高科的利润点和价值点，不是在租售环节，而是在资本市场上。”葛培健说，预计3年后股权投资收入将占张江高科主营业务收入的半壁江山。

倒逼转型

淡化产业地产模式，以科技投行为转型导向，葛培健表示，张江高科是“被逼”的。

自1990年4月中央正式宣布开发开放上海浦东以来，先后形成了陆家嘴、金桥、张江和外高桥四大园区开发公司，每家旗下各有一上市平台。其中，张江高科对应张江集团，1996年在上证所挂牌上市，是张江高科技园区开发、运营和服务的主力。

在资本市场，张江高科一直被定义为房地产企业。葛培健告诉记者，和其他几个开发公司相比，张江高科是产业园区，以低租金低地价吸引高新企业来落地，“产业地产通常难以赢利，要靠政府反哺或是住宅地产来平衡，但张江高科没有”。

在低租金低地价的商业模式上，张江高科经营了近20年。去年4月底“空降”到张江高科后，葛培健经常反问，“低租金模式，还能维持下去吗？”

张江高科2014年年报显示，其30亿元营收中，房地产销售18.93亿元、房产租赁6.39亿元，总计占比84%。葛培健坦言，租赁和销售不会是张江高科未来的发展战略。随着国家土地新政策出台，提高了出售工业地产的限制门槛，张江高科的转型迫在眉睫。

撬动转型的“支点”是培育新的商业模式——以科技投行为发展导向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商，盈利模式由“土地红利”向“资本红利”和“创新红利”转变。

葛培健称之为“新三商”战略：产业地产上，张江高科着力盘活存量资产，尤其是处理效益较低的功能性资产，为投资业务提供资金支持；增量资产上，尝试轻资产化扩张，以基金操盘模式扩展区外产业发展空间，提升产业地产业务效益。

产业投资上，以“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”，使张江高科的投资业务形成良性的持续滚动。葛培健说，转型不是要放弃产业地产，而是用基金操盘的轻资产模式参与市场竞争，并进一步集聚产业投资的客户资源。

历经20年的开发积累，张江高科拥有275万平方米的产业地产，与700家优质的高科技企业及上下游关联企业建立了承租关系，并充分利用银企合作、投贷联动的金融资源优势，共同到资本市场寻求价值发现。

葛培健说，产业繁荣了，地产也差不了，从而实现张江高科的持续获益。

初显成效

从产业地产到科技投行，张江高科的转型已“初显成效”。

今年上半年，张江高科的房地产销售收入0.27亿元，同比下降89%。佐证了葛培健对产业地产难以长久维持的担忧，并导致张江高科上半年营收同比下滑30%，但投资收益大幅上升使得净利润大幅增加1.71倍。

一降一升，吻合了张江高科的发展规划。数据显示，张江高科已累计投资40亿元，投资创投项目51个。在境内外已上市20家企业，其中，已完全退出有4家；预披露3家；即将报会12家；拟改制上新三板1家。

葛培健说，张江高科对产业投资的判断，一是符合园区产业发展导向；二是有合理的退出途径，张江高科是“为退而投”。

公告显示，张江高科最近一笔产业投资是旗下全资子公司——张江浩成创投投资有限公司于今年9月25日增资1000万元，持有上海朗朗信息科技有限公司5.62%的股权。这家成立于2014年3月的创业公司，致力于移动健康、大数据分析挖掘、人工智能算法开发及产品化，提供基于移动互联和互联网的高效健康服务。

“有进有退，滚动发展，这种模式是健康的。”葛培健说。

今年以来，立足于旗下10万平方米的孵化器空间资源，张江高科着力于打造创新创业服务平台。以“895营”为例，又分创业营、成长营“和上市直通车”，囊括了各阶段的企业需求。其中，“895创业营”第一季吸引了200多家全球创业项目报名参与，经筛选共有34个项目入营。葛培健说，张江高科将全程观察入营项目，随时参与优秀项目的投资。

由中国航天系统科学与工程研究院、张江高科和兴中实业集团发起成立的“飞天众智中国智造科技服务平台”也于10月11日正式上线。

葛培健表示，这个项目是落实“中国制造2025”，通过需求牵引、技术推动，为300万中小企业提供科技解决方案，对接多层次资本市场，寻找项目化的生成可能。

目前，张江高科还拥有上海股权托管交易中心23.25%股份、张江小额贷款19.67%的股份、上海金融发展投资基金5.56%股份，逐步完善了园区创新生态体系的布局。

在葛培健看来，搭建创新服务平台本身可能不赚钱，但可以培育优先投资的项目池，完善张江高科的投资链。“我们有个‘私董会’，园区内的CEO们定期举行闭门的头脑风暴，我每次都参加，在风暴过程中观察哪个公司是否值得投。”