产业地产的融资方式和盈利模式

产业地产的融资方式

地产开发资金一般分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款接入的资金。融资渠道大致有六种：

第一是开发商自有资金。

第二是银行抵押贷款、建筑商垫款。

第三是股权融资、债券融资、项目融资。

第四是预期收益租金融资。

第五是厂房销售汇款融资。

第六还可以通过私募基金、风险投资、诚信联保融资、包括房地产reits无募集、金融租赁融资。

此外，还有一种金融租赁模式，由金融租赁公司为企业解决生产过程当中的资金困难，通过与金融公司的对接，厂房，设备等质押实现融资，这种模式对余很多工业园区特别标准化的工业园区较容易。

产业地产的盈利模式

由于开发模式的不同，也决定开发主体的盈利模式也不尽相同。当前的开发主体主要形成了以下三种模式：

1、土地溢价增值获利模式

投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发商普洛斯物流园。

2、项目开发后长期持有经营收益或出售产品获利模式

项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合的方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主体类企业招商引进，从而获得项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。

3、制获利模式开发商联合企业需订

产业地产开发商取得产业用地后，进行项目主体包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身定制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。