产业地产主要特征

产业地产主要特征

模式依据地方政府规划的实际情况和产业政策的不同而各不相同，但产业地产无论采用何种模式运作，其基本形态相对稳定。作为一种地产形态，目前工业地产商业模式已经具备了典型特征，如：投资大、快启动、提供增值服务等等。从运营的规律来说，产业地产租期相对较长、相对回报稳定。总的来看主要表现在：

1、投入资金巨大

工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产投资的特点所决定的。

2、启动快，上马快

在政府主导型的工业园区中，投资大和启动快这两大特性尤其明显。以上海的工业园区为例，园区在规划和定位上都比较前瞻甚至一步到位，基础设施资金投入很大。运作中采用“有土招商”和“无土招商”同步进行。通过政策优惠吸引企业落户工业园区，在产业政策的支持下很快实现纳税，税收地方财政留存部分作为基础设施配套经费，形成了良性循环，保证园区开发的资金链不断，做为工业园区自然就能在为国家创收的同时又满足继续开发的要求。

3、城市与产业良性互动

产业服务城市，地产服务产业，城市与产业良性互动。

4、集约化开发，节约土地

产业地产实现了土地的整体开发、整体运营，从而实现集约化开发，节约土地。

5、社会化高度分工

由于社会化高度分工，可以免去了企业自建园区或政府开发园区招商等问题。

6、社会资源高度整合

工业园区通过社会资源高度整合，打造产、学、研一体化平和，整合企业资源，打造城市形象。

7、为企业提供增值服务

在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。为投资者提供良好的投资软环境。

近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。软环境也体现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想，急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。

8、为投资者带来长期稳定回报

工业地产开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。

9、园区聚集企业集群

产业园区通过聚集企业，集群实现规模化发展，迅速催生区域内特定产业，带动大量就业。

10、提升经济，提高政府税收

此外，工业房地产土地的批租年限为50年。目前主业为工业地产的公司大多以经济或高新技术开发区位基础平台，从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定，一般现金流充沛；享受工业用地增值带来的资产溢价；不收住宅地产政策调控影响。这些特征也是工业地产具备了独特的市场魅力。