产业地产核心价值和成功开发要素

产业地产核心价值

中国的产业地产在新技术革命和制造业国际竞争专业的潮流中诞生与成长，汇聚了商业价值链中具备良好辐射、示范和带动作用的重要

环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器，产业地产与国际产业转移密切相关。产业地产由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的区域。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。据统计，全国54个国家经济技术开发区2003年实现国内生产总值4985.01亿元，占全国国内生产总值的4.27%。为此，产业地产较之其他类型的地产有着独特的价值，概况起来就是：

1、资源节约化

2、产业集聚化

3、税收持续化

4、人才高端化

5、快速城市化

产业地产成功开发要素

伴随着制造业的繁荣，以工业开发区、园区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。产业地产如何成功，需要做足以下几个方面：

1、合理选址

选址将决定了园区所在的区域市场环境和所在城市的核心竞争力。工业地产所在的区域需要有明确的主导产业，围绕主导产业进行资源的配套。在了解下游企业需求和园区的产业定位以及产业发展方向。工业地产选址需要考虑：资源一一自然资源、劳动力资源、市场、企业运营效率、战略机遇。需要综合考察城市的竞争力，环境的竞争力和区域本体的竞争力，一般情况下把开发区分成成熟和即将成熟的两个部分，即将成熟和成熟的开发区将处置在产业升级的阶段；园区本身的产业，需要考量有哪些龙头企业，能不能带动它的配套企业进来。对一个产业来讲，首先要确定主导产业，一个是自己本身确定了围绕它的主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业哪种情况下可以进来，找到他的需求，本身的园区的产业定位和产业发展方向。

选址产业园区，需根据产品类别及客户需求进行，产业地产首先要选择具有一定经济实力的城市或者片区，一般都是选址在一二线城市的城市中心或者开发区。

2、定位准确

园区本身的定位决定了园区的发展方向与未来。产业园区的打造涉及到未来区域经济的发展定位、产业的业态、客户的需求、政府的规划等多方面因素，准确定位方可成功。

在具体定位时，先要移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源，形成园区本身特有的优势。要考虑市场导向，资源整

合，创新能力。定位决定是制造型的园区还是物流园区还是研发型园区，商务型园区，定位清晰对企业吸引力更强。

3、储备足量客户群体

对目标客户进行细分，总结出其特点。可以对现有园区企业和潜在客户进行分析，也可以从产业链的角度，包括对区域本身的主导产业分析，跟踪二级配套企业、关联企业的投资动向。此外要确立以商招商概念，对专业市场进行分析，考虑把市场和制造融合在一起，形成前店后场的园区模式。

客户分析从五个方面来进行的：第一，现有园区的企业的分析；第二，同区域企业搬迁分析；第三，从产业链角度分析；第四,对国外企业进行跟踪,企业动向，产业动向投资趋势,关联企业投资动向等；第五，以招商招商概念对专业市场进行分析。

4、树立典范地位扩大影响力

通过挖掘潜在优势，创造市场，促进发展。定园区营销推广理念，搭建公关平台（政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台），创新传播渠道（网络、行业、户外、展会论坛）。要结合城市资源、城市特点，考虑产业经济和园区发展的和谐共赢。向客户灌输园区不仅仅提供厂房，更重要的是提供一种全新的适合企业发展的生活方式和超值服务，进入园区，享受的是增值服务，得到的是乘数效应的回报。

5、高效招商

招商的核心是招商渠道的建设，通过优质服务、优惠政策等各种方式把真正需要的企业招进来，找到适合园区发展和真正需要的企业。关于招商策略将在后面详述。

6、专业化服务

能够成功招商，除了优惠政策之外，吸引客商的最大亮点就是优质服务。服务包括：政府和开发区管理及政策服务，客户在园区享受低成本、优惠政策等便利。其次是为客户提供价值，通过园区的管理，提供上下游产业链和供应链，形成园区独特的企业文化。高品质的园区，形象突出、文化领先、人才济济，与周边机构能形成战略合作关系，内部可以畅通循环，从而实现共赢发展。

7、园区规模化品牌集群化

产业地产开发对于规模要求很高，大型产业园区规模都在千亩以上，而总部园区的规模也在500—800亩左右，形成产业集群，品牌优势突出，形成鲜明特征，能为采购基地最佳。

8、多业态化经营

产业地产作为工业地产的升级，已经从工业园区厂房的建设逐步扩大到多业态化的发展，企业独栋产品已经越来越被企业客户所推荐，而定制产品的发展空间也越来越大。

9、政企良好互动

产业地产发展离不开政府的支持，只有政府与企业良好的实现互动，才能更好的发展产业地产。

10、企业运营实力支撑

从资金运作角度来看，产业地产资金运作时间更久，资金回收较慢，产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大，项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后，还需要大量的资金完成产业运营，实现利润，招商成功后，仍需要很多资金为企业完成后期运营服务，也就是说，产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业，才能做好产业地产，才能更好的为政府、为企业服务。