写字楼的一些小常识 写字楼租赁小贴士

写字楼租赁小贴士

1、客户对租写字楼的核心需求要明确，如预算、到期时间等具体需求要明确；需求一旦改变，及时与物业顾问沟通以免延误时间。

2、不要轻信网站或个人口头报出的超低价，会误导您对市场的判断，经办人会很被动。

3、在争取条件时，请配合物业顾问提供开发商需要的相关文件，如委托书、意向书等。

4、租赁小业主的房子，务必要检查小业主的产权证，是公司产权的需提供营业执照。

5、有看中楼盘时，也要有备选方案，且提前请装修公司设计方案，为消防申报做准备，并能帮助您做决策及节约装修时间。

6、对选定楼盘的所有收费提前了解清楚，以免签合同后又产生额外的费用。

写字楼等级的划分

1、5A甲级写字楼（顶级写字楼）

建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

2、甲级写字楼

建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

3、乙级写字楼

中档物业，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

写字楼内部设施

1、吊顶

吊顶是指写字楼环境的顶部装修，就是指天花板的装修。吊顶在整个写字楼装饰中占有相当重要的地位，对顶面作适当的装饰，能美化室内环境。

2、名义层

有地下室的，实际有了一层，但并不算一楼，这就是实际层，而一楼是名义上的“一楼”，叫做名义层。某些开发商为满足一些顾客，主要是生意人的心理习惯，把诸如4、13、14的不吉利楼层省去。在实际中常表现为把13、14层标为12A、12B，或者直接跳过4、13、14层。这样一来，“实际楼层”与“名义楼层”不一致的情况就在所难免。

3、吊顶高度

吊顶高度指天花板到地面的距离。如：白金湾大厦3.2米，高宝新时代大厦2.45米。

4、得房率

是指可供住户支配的面积与每户建筑面积（包括公用部分面积）之比。得房率是比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在70％左右比较合适，公共部分即宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

5、架空地板

架空地板是房屋交房标准的一种，目前市场上写字楼的架空地板高度都不一样，在8-30cm之间，如：长城大厦是8cm，东方海港国际大厦是30cm。

6、电梯

客梯、货梯、消防梯、扶手梯，一般写字楼都会配备多部客梯和1-2部货梯。如：越洋广场16部客梯，2部货梯，晶采大厦5部客梯，1部货梯。

7、空调

写字楼一般分中央空调和分体空调。中央空调又有单层控制和大楼总体控制之分。目前市场常见：

VRV是指多联机，就是一个室外机，多个室内机。

VAV是变风量空调末端设备，主机是中央空调，通过末端VAV控制风量进而调节温湿度。

8、交房标准

指业主交房时的标准，一般为墙面（白墙、乳胶漆墙面）、架空地板、水泥地、地毯、玻璃门，每个大楼标准不同。

费用价格

1、空调加时费

是指大楼空调为中央空调，物业费包括中央空调使用费的情况，如客户周六、周日使用，加收费用，一般分每小时每单元、每平方米每小时或每层每小时计算。如高宝金融大厦的空调加时费是RMB440/层/小时，长泰国际金融大厦的空调时费是RMB400/单元/小，震旦国际大楼的空调加时费是RMB0.30/平方米/小时等。

2、车位费

分地面和地下车位两种，按每个每月收费。地下一般贵于地面，如：陆家嘴软件园，地上车位费是RMB150/个/月，地下为RMB600/个/月；市中心贵于中外环，如：人民广场的廖创新金融中心，车位费是RMB2300/个/月，在中外环的漕河泾新国际商务中心车位费RMB500/个/月。

3、装修期

客户租下办公楼，一般来说业主方会提供给客户一段免费使用时间用于对该办公单元的装修。 装修期从零到数月不等，往往根据所租物业的情况具体确定。

4、租赁押金

业主为确保租赁行为的正常履行以及租赁终止时的房屋归还检查验收，在租赁合同中约定了租赁押金。一般上海写字楼的押金标准为2~3个月的月租金。

5、付款方式

前上海地区常见的写字楼租赁付款方式有：押三付一、押二付一、押二付二、等。一般甲级写字楼都有固定的标准，最多的是押三付一。