房企联合拿地渐成趋势

楼市严控之下，随着土地市场风险加大，房企越来越倾向以抱团的形式获取土地进行联合开发，这样房企能快速扩张自己的布局范围和影响力，也可以分摊风险。然而，房企联合开发目前还是新生事物，在管理方式、企业文化、利益与股权分配等方面可能都会产生摩擦，开发理念和追求利润的方式差异也是房企联合无法回避的问题。

品牌房企热衷联合拿地

从近期一二线城市土地市场来看，越来越多的地块由房企联手竞得。万科、保利、金地等品牌房企也成为联合拿地的热衷者。

今年以来，北京成交的经营性用地得主多为房企联合体。例如：房山、平谷、门头沟3宗住宅用地，吸引了包括远洋、愗源、富力、万科等20余家房企及联合体参与竞拍。其中，门头沟潭柘寺地块被远洋、龙湖、保利等5家房企联合体以63.3亿元竞得。房山区长阳镇地块被中海、首开、保利、龙湖4家房企联合竞得。房山良乡镇的两宗经营性地块，最终分别被“中海+首开+保利+龙湖联合体”和“金地+旭辉联合体”竞得。同样，北京土地市场以126.6亿元的总价，出让两宗住宅用地分别位于房山区青龙湖镇和顺义区高丽营镇的地块。最终，顺义高丽营地块以70.5亿元总价以及自持比例36%的条件，被“首开+万科+龙湖+东方华美联合体”竞得，溢价率50%，楼面价5.2万元/平方米。房山青龙湖地块被“国开+万科+首开+龙湖联合体”以56.1亿元以及12%自持条件获得，楼面价约2.7万元/平方米。

据不完全统计，重庆今年已有7个合作开发的全新项目，参与合作的房企包括金科、金辉、融创、蓝光、旭辉、华宇、碧桂园等品牌房企。合作模式主要为一家房企先期拿地，再引入一家或多家房企合作开发并销售。近日，蓝光摘得的重庆虎歇路地块确定引入融创一起开发，该地块将由融创操盘，落地赫赫有名的“壹号院”系列豪宅项目。目前，成都至少也有21例合作开发项目，参与合作的房企中不乏龙湖、保利、绿地、融创等品牌房企的身影，共同出资后由其中一方操盘运营则成为主要的合作模式。

前几年一线城市的部分地王项目，如证大外滩地块、上海董家渡等地王均为几家房企共同拿地联合开发的合作模式。即使在市场形势不好的时候，这些项目仍然继续生存了下来。在合肥、南京等地也有数十个房企联合开发的新老项目，房企联合，抱团取暖，已成趋势。

强强联合增强市场竞争力

分析人士表示，国内房企合作模式从初期一级土地开发直接合作模式，逐步向二级市场的开发项目和公司营销强强联合。

就数据来看，房企选择联合开发分为两种情况：一种情况是随着房企利润率下滑，通过联合开发来分享效益和降低风险；另一种情况是通过利用各家优势资源，联合体可以打造更优质的产品，实现项目价值最大化。

在房地产开发各个环节，不同企业往往在资金、土地、产品设计、建造、开发、销售、品牌价值、管理等方面各有优势，合作拿地可以利益共享，也能更加充分地发挥各自优势，使整个开发项目更加完美。

例如，之前绿城和九龙仓联合拿下的萧山钱塘明月项目，采用了九龙仓注资、绿城操盘的方式。绿城及九龙仓均为经验丰富的发展商，因而双方进行战略合作将可在土地共同开发方面互相补足，从而促进双方利益。

绿城方面曾对外表示，选择彼此进行合作，看中的是九龙仓在资本运作和成本控制方面的出色能力；而九龙仓则对绿城19年来高端项目的开发经验、服务经验和操盘经验很有信心。

同时，房企联合拿地可以变竞争为合作，以相对理性的价格竞得地块，降低成本。房企间原本就是竞争关系，有些房企越来越强势，有些房企由于内部机制、架构的原因，处于被动的状态，很难在竞争激烈的土地拍卖现场单独拿地。于是，向其他操盘能力比较成熟的房企寻求合作，才能顺利拿地并把项目开发得更好。

在土地拍卖现场，如果房企成为合作伙伴的话，土地拍卖现场高价拿地现象就会减少。据悉，近两年部分一线城市地块竞争轮次、楼面价未达到预期，也与房企合作拿地、减少竞争有关。

分析人士表示，联合拿地及共同开发大多是外来房企通过资源合作、入股、代建等方式，与本土房企或深耕当地市场的房企合作。

对于外来房企而言，通过这些合作方式，可利用该房企对当地市场、资源配置等方面的优势，战略布局进入该城市或区域，借力实现新的区域和城市扩张，从而逐步完成自身的布局需求。

房企联合开发或面临风险

联合拿地优点不少但风险同样不少，不同房企的产品定位、成本控制甚至销售价格等各个方面都有可能出现分歧。

据称，房企合作失败的案例在一二线城市也是存在的，如工程存在质量问题、房产证办不出来、学区房没搞定的，甚至有些成了烂尾楼。所以，房企选择合作方也须谨慎。

在房企联合体频繁出现的北京市场，最近退地风波不断。据称，联合体将已拿到手的土地退回几率比较小，程序和手续也都非常繁琐，还要搭上土地出让保证金。一旦出现问题，联合体之间协商退出合作的可能性更大。据相关人士介绍，房企联合拿下高价地块之后，由于每家对成本的考量、产品的设想、利益需求以及操盘的欲望并不一样，很容易产生分歧，再加上不同房企在内部文化、市场判断、营销方式等方面存在差异，双方合作势必经历一个漫长的磨合期。如果牵涉到利益分配等更为敏感的部分，不排除其中一方为了实现自身盈利最大化，部分抽离资金，甚至全盘退出合作的可能性。

在杭州，因为房企合作开发经营而留下的问题楼盘也有不少。例如位于桥西板块的绿城·运河宸园，是由绿城和圣奥后期合作经营的项目。该项目2016年年底迎来交付，但到如今业主们的房产证迟迟办不出来。究其原因，是因为房企阳台浇筑后使得户型实际面积和建筑面积有出入，而导致审批未能通过。分析人士认为，房企合作开发经营，选择合作方很重要。特别对于一些品牌房企而言，如果一味地追求利润而忽视合作方潜在的问题，则会给自己带来麻烦。

部分央企、国企在资金上有绝对优势，如果他们组成联合体，土地市场将进入了寡头时代。例如在北京土地交易中，基本都是国内业绩排名前50的房企，即便大型民企也有被边缘化的趋势。对此，有关人士建议，土地市场基本是大型房企的舞台，中小型房企几乎没有单独拿地的可能，而几家中小型房企“联合抱团”后则可以直接拿地。但是，中小型房企应该做好独特的市场细分和市场定位，开发不应该走向同质化，应该走差异化路线。