德国城乡土地调整及经验借鉴

随着城市化的发展，城市土地的需求大幅增加，土地调整作为一项土地政策，是很多国家和地区优化土地利用结构、增加城市土地的重要手段。其中,德国土地调整具有先进的理论和丰富的实践经验，对我国城乡土地调整有较大的借鉴意义。

德国城乡土地调整及其措施

土地调整的参与主客体。德国土地调整以公共机构为主体，一般为市级土地调整委员会。土地调整委员会拥有决定一个土地调整项目的权力，调整委员会通常包括法学家、土地测量师、土地估价师和当地议会成员，以保证土地调整的合理科学有效。德国土地调整的客体为农地和城市土地，具体指计划转为城市用地的农地以及需要进行调整更新的城市用地。土地所有者为重要的参与主体，参与土地调整全过程。

德国城乡土地调整的步骤及原则。1.准备阶段。即根据现行土地利用规划和城市发展需要，确定土地调整区域，并向社会公开土地调整计划，获得详细的地籍资料和土地所有者信息。2.调查评估阶段。即基于地籍信息对需要进行调整的土地、不动产进行调查和价值评估。3.规划阶段。规划阶段最重要的任务是制定重新分配土地的调整计划。4.实施阶段。实施阶段的重点是划分边界，使每个土地所有者获得与原始地块成正比的土地所有权或产权价值份额。5.诉讼阶段。相关主体若对土地调整计划的实施存在异意，可以向土地调整当局反映或向特定法院提起诉讼。

德国城乡土地调整的主要特点

明确的规划体系。德国土地调整具有明确的土地规划体系，并将其作为公平和平等分配土地的依据，是国家干预土地利用的手段。

完善的法律基础。德国具有系统的规划法律，规范和保障了土地调整规划的制定和实施。

明晰的土地产权。土地调整的核心即为土地产权关系的调整。土地调整在法律和规划的制约之下，协调公私利益，确定收益分配，进行权利的转移和重新分配。明晰的土地产权，确定了不同土地所有者的土地权益促进了土地利用状况的改善。

合理的损失补偿。在德国，土地调整对原有土地所有权人的利益造成损害，需要进行补偿，补偿权利被赋予所有权人，其他土地权利人不得享有。1952年德国联邦普通法院提出“特别牺牲理论”，作为司法认定的主要标准，对“应予补偿的公用征收”和“不予补偿的财产权限制”进行区分。

高效公平的实施进程。德国土地调整具有较高的实施效率，主要在于国家采取强制措施，推动土地调整的顺利进行。

启示与借鉴

完善法律基础和规划体系。在我国，多级规划体系尚不完善，因此，需要进一步增强土地调整中法律和规划的保障，提高土地规划的法定效力，高效进行土地调整，使土地调整在法律和规划下，真正发挥提升公共利益，促进城市发展的功能。

明确土地产权关系与收益分配。我国城乡土地调整中，涉及大量通过征收方式将农村土地转为城市建设用地的情况，所以，在城乡土地调整需要注重损失的补偿和收益的分配，保证原土地使用者不因土地调整造成利益损失，且能分享土地调整带来的增值收益。

强化农民集体土地产权，完善集体建设用地市场。我国的城乡土地调整，政府在城乡土地调整中处于主导地位，农民集体并未真正作为权利主体参与其中。因此，应借鉴德国土地调整的做法，强化集体土地产权，使农民集体真正成为城乡土地调整中的参与主体。

确定合理损失补偿，保护权利人利益。我国土地调整后的争议处理和司法诉讼机制欠缺，因此，要建立公开透明的司法诉讼程序，对政府的土地调整行为进行有效约束，为土地调整纠纷提供合法的解决途径，为相关利益者提供表达利益诉求、维护自身权益的有效途径。