国有土地使用权出让合同定金的理解与适用

国有土地使用权出让合同（以下简称“出让合同”）基于民事合同也可以约定定金。但由于土地出让是国家公权力干预较多的民事行为，约定定金时有别于一般民事合同,导致实践中对出让合同定金存在不同的理解与适用的情况，有时还会引起法理上的矛盾和操作上的失误。

对出让合同定金理解与适用上存在的问题

竞买保证金抵作定金的生效条件问题。实际操作中，存在着定金实际交付程序不规范和对定金性质理解不一的问题，主要表现在对定金书面约定与实际交付不一致。出让人没有在竞买保证金自动抵作定金后及时更换原竞买保证金支付凭证，未有相应支付凭证而不能视为实际交付。同时，由于在签订出让合同时对竞买保证金转成为定金在合同中未再次约定，导致合同签订后实际上已不存在受让人交付定金的问题，出现受让人违约时出让人无法行使定金罚则的风险。

定金抵作出让金的时间节点问题。《国有土地使用权出让合同》示范文本2000年版、2008年版，两个示范文本都回避了定金抵作出让金具体时间节点，到底是合同生效后或合同主给付义务履行后抵作出让金，还是整个合同义务履行完毕后抵作出让金？

定金与开竣工履约保证金合并适用问题。实践中，由于出让合同定金与开竣工履约保证金在保证合同履行上有相同担保功能，因此，对合同中是否要再约定开竣工履约保证金的问题产生争议。

如何准确理解与适用出让合同定金性质

如何准确理解出让合同定金的性质。一是出让合同签订前定金性质。从合同缔约的过程看出，成交确认书签订并办理定金实际交付手续，是竞买保证金抵作定金的时间节点。竞买保证金转成为定金后，可以适用定金罚则，如果竞买人不按约定或拒绝签订出让合同，竞买人交纳的定金不予返还。上述约定表明竞买保证金抵作定金是保证出让合同签订而交付的定金，属于立约定金。

二是出让合同签订后定金性质。出让合同签订后立约定金的使命已经完成，因此必须在出让合同中重新约定定金及其性质。按照2008年版示范文本的条款完整阐述了违约时定金罚则的适用，此时定金具有违约定金性质。

实践中如何准确适用出让合同定金。一是准确把握竞买保证金抵作定金的生效条件。二是准确把握定金抵作出让金的时间节点

如何准确把握定金与开竣工履约保证金的关系。建立建设项目开竣工验收制度，是基于出让人的民事合同主体和行政机关管理人双重身份，对合同标的物建设用地有批后监管的职责，开竣工履约保证金也充分体现出让合同有较强行政性特点。但毕竟建设项目是时间长、投入大的综合性项目，不同于一般民事合同标的物。因此，笔者建议引入第三方（如建设项目所在地政府或开发区）做为监管主体，并负责对建设项目开竣工验收。监管主体可建立开竣工履约保证金专项账户，出让人凭受让人提供的建设项目所在地政府或开发区的开工证明及竣工验收合格证明，退还相应履约保证金。