铺面转租大有门道 专家支招“二手”商铺租赁秘诀

想要开店，一时又找不到合适的店铺，生意做得好好的，也难免会遇到房租到期的困境。市场的需求，催生了铺面转租的发展，受让方不用花费大量精力和财力去搞铺面装修，只需小小变动一下即可。但是，接手一个转租铺面有哪些程序，产生转让纠纷该如何处理，怎样挑选一间好的铺面等等问题接踵而来。不用着急，小编这就带你去揭秘铺面转让中那些你不知道的事。

铺面转让大有门道

想要开店的人，时常会在报纸、杂志上留意许多生意转让广告，咖啡店、早餐店、餐厅、小花店，甚至是培训班。

电话询问转店的理由都是准备出国、身体不佳，且转让费也相当划算，这让不少的创业者为之怦然心动。但究竟真正的转让原因会是什么？

据市内一家商铺转租网的负责人李刚介绍，商铺转让并不是那么简单的事情。如有些店生意表面上看起来相当不错，每天的客人也很多，地理位置也不错，但却因为租金太高，所赚的钱给了别人，要想回收需要很长的一段时间，等不及的人就会想把店让出去。或者此行业已开始渐渐没落，利润大不如从前，有些聪明的店主，会在此时将店面转让出去，不仅可以大捞一笔，又可避免走向往后凋零之路。这些真正的原因绝非创业新人知晓的，当然了，其中也有一部分是真的因自身身体状况或者家庭原因才选择转让的，这一部分铺面转让，店主一般都比较着急脱手，转让费都会相对低一点，同时店铺的价值也要高很多。

谈及铺面转让行业，李刚说，无论是新手创业，还是老店扩大规模，接手别人转让的店面都是一种行之有效的途径。现在想开店的人多，合适的铺面却很少。“找准一个好的铺面，你的生意就成功了一半，剩下就得靠经营。一个商业区，地理位置好的铺面就那么几间，同一个地段，不同的铺面生意兴隆程度区别很大。而且有的人租了店铺，租期还没到却不想开下去了，但是租金已经付出去，转让出去的话还可以收回一些成本，有时还能赚一笔，何乐而不为？因此，铺面转让的存在也是经济发展的必然结果，是资源的有效整合。”李刚说。

贪便宜、怕麻烦难得好店面

李刚介绍，时代越来越进步了，大家现在赚钱的方式也多种多样。除了朝九晚五的工作模式，很多人也选择自主创业。对于自己做生意，找一个好的铺面就显得很重要。但是很多创业的人，不了解商铺转租的行情，在找门面的过程中容易贪便宜、怕麻烦，又不清楚自己到底要经营什么。李刚在数十年的铺面转租过程中发现，很多人一开始找铺面，会觉得越便宜越好。希望租金低，最好没有转让费的。但是他们忽略了，其实租金成本在整个运营成本里面占的比例并不大。做生意最重要的是看客流，人流量小的地方，即使你租金再低，也有可能赚不到钱。相反，有的铺面虽然租金高点，但消费量大的话也就赚了。另外，在转租铺面的时候，千万不要着急签合同，货比三家更保险。

李刚还说，有的人还会犯铺面租了却不知道用来经营什么的错误。有了做生意的想法，却对经营项目茫然。对于这种情况，李刚告诫大家，接手转租铺面前，一定要想好经营项目，不要盲目投钱，减少风险。

那么，到底该如何选择一家好的铺面？带着大家的困惑，李刚给出了自己的见解。挑选一间铺面，首先得了解这间铺面周围的商业圈子。周围商圈的服务范围，经营档次会对你的商铺产生辐射。比如，你想开一家餐厅，就得考察周围商圈是否属于服务行业聚集地，平时的人流量有多大，跟你同类型的餐厅多不多等等。李先生建议，如果大家确实看中了一间铺面，可以在一周中抽取工作日、周末，一天当中多抽取几个时间段亲自去看一下人流量，人流量越大的地方，消费越多。另外，也可以顺道看看铺面周围其他商铺的经营情况。其次，周围的交通环境也会影响到商铺的发展。只有在交通便利的地方开店，才能给消费者带来便利，很少有人在上班途中，还愿意花很多时间转去小巷子买份早点。另外，李先生还提醒：“大家都可以看到，昆明的城市规划项目随时都在开展，不是这修路就是那建房的。遇到这些项目，你的店铺就只有关门大吉了，所以签合同前务必要提前调查清楚。”

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确定转让人身份是关键

合同须有房主签字

铺面转让不是小事，有了一纸合同的约束，大家的权益才能受法律保护。要接手转让的铺面，就得先看看到底有哪些步骤。据云南天外天律师事务所负责房地产事务的陶应强律师介绍，接手转租铺面，首先得确定转让人的身份，看他是不是店面房屋的产权所有者，如果店面经营者就是房屋的所有者，就要查看店面的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。手续齐备后，要是有意接手，双方就可以坐下来谈谈房屋租金及店面经营设备、装修等转让项目的具体价格。谈妥了，受让方最好预付一定数量的定金，以保证优先接手店面的权利。但是定金收取方要出具一个定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。

之后，双方就可以签订《店面转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务了。合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。钱付完了，但是也不能忘了得及时去把商铺过户。陶律师提示受让方，此时转让方是有义务协助你进行过户变更 手续 的 。 因此，受让方要及时凭签订合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。如果店面经营者只是承租人，则必须查看其与房屋产权人所签订的原始合同，并检查其是否有转让(转租)权，签订合同时要三方同时在场并签字证明才有效。

原始租赁合同不可小觑

商铺最长租期20年

陶应强律师介绍，有商业行为就会涉及到利益维权，现在有关铺面转让方面的纠纷在房产交易行业中还是很常见的。纠纷表现形式大概有四种：没有经过业主同意转租的；超期限转租；多手转租以及私下变更经营服务范围。

提及如何规避转让纠纷，陶律师建议大家在接手铺面之前一定要记得查看原始租赁合同，看看转让方是否具有铺面转租权。如果没有，而受让方在不知情的情况下与转让人签订了转让合同，就会造成业主与受让方之间的纠纷。另外，查看原有租赁合同可以很好地避免转让方恶意抬高租金，受让方在接手铺面时就可参照原有合同的租金价格了。除此，陶律师认为，明确商铺的产权登记情况也很有必要。房屋产权登记证就好比个人身份证，明确了房屋的归属信息。因为只有房屋的产权问题弄清楚了，才能进行工商营业执照、烟草专卖零售许可证等证件的办理。最后，还要看看铺面的转租期限。商铺的租期要按业主与转让方签订的原始合同算。比如，业主与转让方签订的是一份五年的合同，转让方经营了 2 年，那受让方的转租期就只能签订年，合同法规定的商铺最长租赁期限是年，超期无效，所以大家在接手前务必要搞清楚租期。

陶律师还提醒大家，如果您选择接手老房区、旧城改造区的房子或厂区的房子时，一定要慎重。有时候工厂迁址或扩建、城中村改造也可能会收回房子，那么受让方的利益将受到很大损害。

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技术+本钱+经营头脑=接手转让店铺成功秘诀

今年6月刚刚接手了一家转让铺面的杨老板，在谈及自己的经历时，颇有一番心得。“我为了找现在这个店面可是花了一番功夫的。我老婆是四川人，前些年我们就合计在昆明开家火锅店，毕竟自己有锅底技术，原材料也好找，可以叫四川那边的亲戚定期帮我们进点辣椒、花椒什么的。再加上前些年存了点钱，本钱也差不多。于是，我就开始在全昆明撒网式地找店铺了。现在这个铺面也是别人不干了，我转租过来的，现在经营得还不错。”

杨老板认为，转门面的话，首先得找到门面的合法房东，有些门面是别人租下来再错转租的。“尽量弄清楚别人为什么要把门面转出去，到附近打听一下，这里是不是要拆迁了。水电方不方便，水电费是多少，房租多久一交，要不要交押金，而且一定要跟房东签合同，如果不是直接从房东手里租的话，转别人的门面也一定要房东出面。去看门面的时候，如果你觉得可以，先不要一次性把转让费给了，可以看门面的当天先放一点订金，考虑清楚后再付清。”杨老板说。

杨老板还补充道，许多铺面虽然地理位置不错，但是缺乏经营独特性，没有什么吸引人的地方，生意当然也做不起来，如果你想把这样的店盘下来，延续同样的经营模式，效果可能也不会太好。除非你已经彻底盘算好了，有信心把它重新改造成另一新的经营模式，否则即使再便宜也不建议将它盘下来。