集体建设用地：租赁住房土地供给新模式

集体建设用地：租赁住房土地供给新模式

近期，国土资源部与住房和城乡建设部联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下简称《试点方案》），提出选择一批有代表性的城市，允许集体经济组织利用集体建设用地建房用于出租，随后引发社会各界对此热议。

在集体建设用地上建设租赁住房，既是农村土地制度改革的进步，也是新型城镇化大背景下住房供应体系的进步。2015年，中共中央办公厅、国务院办公厅出台的《深化农村改革综合性实施方案》提出的集体经营性建设用地入市试点，主要是将集体建设用地用于工矿仓储、商服建设，而这次《试点方案》中的试点是将集体建设用地用于住宅建设。这意味着集体建设用地制度改革实现了又一次土地用途上的突破，使租赁住宅土地供给体系更加多元化。

同时，中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。住房政策要以实现“住有所居”为根本目的。近年来伴随城镇化的迅猛发展，大量农业转移人口进城成为“新市民”。然而部分“新市民”家庭住房支出能力相对较弱，发展租赁住房，对于解决“新市民”的住房问题尤为重要。《试点方案》中的内容正是进一步完善了住房供应体系，是实现“租售并举”的重要举措。通过发展租赁住房，有利于形成一个梯度住房消费市场，更好地解决“新市民”住房困难问题。

以前，政府也倡导过发展租赁住房市场，但社会资本并不热衷这个领域。究其原因，大部分租赁住房项目的土地成本较高、投资回收期偏长、利润率较低，静态租赁回报率仅在2%~3%左右，低于5%这一国际合理水平。《试点方案》提出集体建设用地建设租赁住房，允许村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房，有利于合理控制土地成本，兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，从而实现项目收益与建设运营成本之间的平衡，探索出一套可持续的租赁住房建设开发运营模式。

只要把握好合理规划、科学布局原则，集体建设用地上建设的租赁住房还具有明显的区位优势。《试点方案》中提出在北京、上海、广州等超大、特大城市中进行试点。这些大城市大多面临着新一轮城市功能的改造和升级，为了解决城市交通拥堵、人口分布不合理、优化产业结构，必须将部分非核心功能向外疏解，这使得城乡接合部成为城镇化建设和产业发展的新增长极。集体建设用地在地理位置上与新城区和产业园区毗邻，通过集体建设用地建设租赁住房，恰恰可以满足这些区域新增人口的住房问题，实现“职住平衡”。

值得一提的是，《试点方案》还强调，保障集体建设用地租赁住房中的居民享有平等的基本公共服务。实现“住有所居”只是从形式上解决了“新市民”的居住问题，为了保障“新市民”的发展权利，需要在基本公共服务均等化方面作出更大探索。在过去以户籍人口为导向的公共服务资源配置，只是优先满足户籍人口的教育、医疗、交通、就业等需求。要真正实现新型城镇化，必须让所有人特别是“新市民”能够共享新型城镇化的成果，共享改革发展的成果，切切实实地增加广大居民的获得感，实现广大居民的“租售同权”。

接下来试点工作的落实千头万绪，可以从以下几个方面展开进一步探索：第一，集体建设用地上建租赁住房，也应坚持“因城施策”原则，实现租赁市场的供需基本平衡，避免阶段性的过度建设或供给不足问题；第二，将“新市民”纳入集体建设用地租赁住房供应体系，使其具有与当地居民一样的承租权；第三，探索建立集体建设用地租赁住房的金融支持体系，鼓励政策性金融机构，为集体建设用地租赁住房建设及消费活动，提供相对优惠的信贷政策，有条件地区还可探索通过住房公积金为项目提供长周期、低利率的的贷款，并优先为缴存职工提供租赁住房。