无产权的承租人如何在征收中争取补偿

在旧城改造中，一些国有企业或非公有企业的房屋被纳入到征收范围内，除少数企业对使用的土地拥有产权或厂房为自行建造的，大多数企业所占用的土地、厂房等是通过租赁的方式取得用来进行经营的，这类对土地、厂房没有产权的承租人在征收中往往处于非常被动的地位。

企业承租人在征收过程中受到的困扰

企业的承租人由于受到《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的约束，从征收开始就处于被动地位，比如：征收办不与承租人协商补偿事宜，也不收承租人提交的相关材料；承租人不能对征收决定提起诉讼；评估机构不对承租人自建房屋做测量登记……

为什么承租人常被排除在征收补偿协商之外

很多承租人认为，因为自身在被征收房屋内实际经营，属于《征收决定》有利害关系的主体，如果征收办不与自己谈征收补偿就对房屋《征收决定》提起诉讼，通过起诉《征收决定》进入到被征收人主体行列。 承租人的这种想法，至少是对《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定有理解方面的错误。因为政府进行的是征收而不是拆迁，根据原《拆迁条例》的有关规定，拆迁补偿对象除了作为房屋所有权人的被拆迁人，房屋承租人也是拆迁当事人。而根据《征收与补偿条例》的有关规定，征收国有土地上房屋的，给予补偿的对象仅是作为被征收人的房屋所有权人，未明确规定房屋承租人是否有权得到征收补偿。也就是说，承租人是不能起诉《征收决定》的，征收办可以直接将承租人排除在协商谈判征收补偿工作之外。

为什么承租人提起的诉讼会被驳回

承租人的经营损失无法得到全面合理的补偿，甚至没有补偿。即使一纸诉状告到法院，也常会以承租人不具有原告主体资格驳回对征收补偿决定的起诉。 在大多数情况下，政府只针对房屋所有权人做出征收补偿决定，不将承租人列为被征收人，且只将征收补偿决定送达房屋产权人，承租人根本无法获得该征收补偿决定，当然也就无法对征收补偿决定提起行政诉讼。而且即使承租人得到了征收补偿决定，在期限内对征收补偿决定提起了复议或诉讼，有的法院会以征收补偿决定中没有将承租人列为被征收人或第三人，以承租人不具有原告主体资格驳回起诉。这种情况下的承租人最为无奈也最无助，因为进入不到诉讼程序意味着属于自己的那部分补偿无法向征收部门主张。 出现上述困局的原因是前期操作不够专业，使主体资格问题成为承租人争取补偿的硬伤，故此律师从专业角度提醒一下承租人，要在前期良好的工作基础之上起诉征收补偿决定。

承租人如何才能通过诉讼争取征收补偿利益

承租人若起诉征收决定，法院主要审查房屋征收决定是否合法，与承租人无法律上的利害关系，故原则上只有被征收房屋的所有权人才有权对房屋征收决定提起行政诉讼。 但《征收与补偿条例》也规定了政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的停产停业损失，而承租人往往在租赁房屋投入大量的资金装饰装修和设施设备，因此补偿决定对营业用房的承租人的权利义务将产生较大影响，那么承租人就可以征收补偿决定侵犯其合法权益为由申请行政复议或提起行政诉讼。

承租人争取补偿权益的最佳时机

专业律师提醒承租人，政府发布征收定后规定的签约时间段是争取权益的最佳时期，因为这个阶段是出租人与征收办协商和签定补偿协议的环节，承租人要充分利用租赁双方未解除租赁关系这一关键条件，在律师的帮助下与征收办进行接触，提交能证明承租人是征收补偿利害关系人的函及相关证据。这样做的好处，一是争取以实际经营人获得补偿的地位，让征收办认可承租人的法律地位。二是争取让政府在作出补偿决定时将承租人列为第三人， 为下步起诉征收补偿决定奠定基础。即使政府不将承租人在征收补偿中列为第三人，因为律师在征收决定阶段已经向征收人发出了承租人要求补偿的申请，那么，政府不对承租人进行补偿的情况下，也属于可诉的范畴。