征用土地时的注意事项

征用土地就是国家为了公共利益的需要，依法将集体的土地转变为国有土地的强制手段。征用土地具有以下特征：

1．征地是一种政府行为，是政府的专有权力

(2)必须依法批准；

(3)补偿性。要向被征用土地的者支付补偿费，造成劳动力剩余的必须予以安置；

(4)强制性。

(5)权属转移性。征用土地将发生土地使用权转移，土地权属于国有。

(6)征地行为必须向社会公开，接受社会的公开监督。

征用土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。

国务院的批准权如下：

(1)基本农田；

(2)基本农田以外的耕地超过35hm2的；

(3)其他土地超过70hm2的。

其他的用地由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。在征用土地的审批中，要征用农用地，首先要办理农用地转用，或同时办理农用地转用审批。

补偿和安置

征用土地的补偿和安置包括土地补偿、安置补助以及地上附着物和青苗的补偿等。

土地补偿费

1．土地补偿费的概念

土地补偿费是国家建设征用土地时，为补偿被征地和原土地使用单位的经济损失而向其支付的款项。其实质是对农民在被征用的土地上的长期投工和的补偿。

2．土地补偿费的计算

征用耕地的补偿费为该耕地征用前三年平均年产值的6-10倍。按照上述标准支付土地补偿费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

3．新菜地开发建设基金费用收取标准

菜地，是指城市郊区为供应城市居民吃菜，连续三年以上常年种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘。

城市人口(不含郊县人口，仅指市区和郊区的非农业人口，下同)百万以上的市，每征用一亩菜地，缴纳7000—10000元。城市人口50万～100万的市，每征用1亩菜地，缴纳3000-5000元。在京、津、沪所管辖县征用为供应直辖市居民吃菜的菜地，也按该标准缴纳。城市人口不足50万的城市，每亩缴纳3000-5000元。在同一城市，对和地方的建设项目征地，按同一标准收取。

安置补助费

1．安置补助费的概念

所谓安置补助费是指用地单位对被征地单位安置因征地所造成的多余劳动力所需费用而支付的补助金额。

2．安置补助费的计算

征用耕地的安置补助费标准，是按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征用前三年平均年产值的4—6倍，但每亩耕地的安置补助费，高不得超过其年产值的15倍。具体计算公式如下：

安置补助费=被征用耕地前三年平均年产值x补偿倍数

特殊情况下，计算所得的补偿和安置费不能维持原有生活和生产水平时，经过省、自治区、直辖市人民政府批准，可以适当提高标准；但土地补偿和安置补助费之和，高不得超过年产值的30倍。

3．剩余劳力的安置

今后主要的安置办法是支持被征地单位从事农业开发、兴办企业或采用货币安置或自谋职业等。

目前被征用土地的人员安置途径主要有以下几种：

(1)安排符合条件的人到建设用地单位或其他需要用人的单位就业。若由建设单位负责安置，则建设用地单位可免交征地安置补偿费，否则将相应的安置补助费转拨给接收单位。

(2)将安置补助费金额发给需要安置的人员，由他们自己自谋职业。但农村集体经济组织和村民委员会应与自谋职业的农民签订协议。

(3)被征地的集体经济组织负责安置，安置补偿费由该组织使用与管理。有条件的地方，由集体经济组织出资开垦新的土地，重新分给土地被征用的农户，经双方协调签订协议。

(4)大中型建设项目或连片征地的，在有条件的地区，根据统一规划，可以从征用土地中划出一定比例的土地使用权交给被征单位和农民，支持其开发经营、兴办企业，所需征地费用，由被征地单位负担。

(5)大型水利水电工程用地，具有公益性，占地数量一般都很大，在征地过程中，除解决补偿安置问题外，还要解决移民安置问题。水利水电工程建设用地的移民安置，应按照就地安置的原则，首先在本乡本县内安置；在本乡本县内安置不了的，应在工程受益地方安置；在受益地方安置不了的，可按照自愿协调的原则外迁安置。移民自愿投亲靠友的，由迁出地人民政府和移民协商，签订协议，办理有关手续，迁出地人民政府应当将相应的土地补偿费和安置补助费，交给安置地人民政府，统筹安排移民的生产、生活，经安置的移民不得擅自返迁。

(6)通过将国营农场土地调剂给被征地单位。

附属物和青苗

凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木和抢建的设施，一律不予补偿。

1．青苗补偿标准

办理征用手续时，应明确移交土地的时间，使当地村组及早准备，以免造成过多的损失。损坏被征用土地上的青苗，应当给予合理的补偿。对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费；如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木，由树木者自行砍伐，不予补偿。

2．房屋拆迁补偿标准

被征土地上的房屋等设施需要拆迁时，必须在申请征用土地的同时，一并编制计划，上报批准。在国家建设工程开工之前，当地政府帮助拆迁户安排好住房。拆迁房屋按“拆什么，补什么，拆多少补多少，不低于原来水平“的原则，对所拆迁的房屋，按其原有建筑的结构类型和建筑面积，给予合理补偿。补偿的标准按各地区现行价格分别制定。

3．其他附着物的补偿标准

用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。

其他规定

(1)关于大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿标准和移民办法的特殊规定。

2．《土地管理法》规定。大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿和移民安置办法，由国务院另行规定。

(3)临时占地及补偿。《土地管理法》规定，建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体的土地的，报县级人民政府土地主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经过有关城市规划主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地的合同， 并按照合同约定支付临时使用土地的补偿费。使用期满之后，用地单位负责恢复原有土地的耕作条件，对土地采取妥善的复垦措施；若用地单位一时无力直接承担这部分土地的复垦工作时，可以按恢复土地工作量向当地村组支付土地恢复费，交村组自行恢复。有的地区可以向用地单位直接收取土地复垦费，以统一进行该地区的土地复垦工作。水利、公路、航道建设工程的空地或废弃地，经过平整可以耕种或开展多种经营的，不按征地处理，仍归农村集体，建设单位承担平整土地的费用，并补偿该耕地一年的产值。

需要指出的是：①征地是国家的行为，而不是土地买卖。征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地；国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地的地价差异是由国家所形成的，原则上这项收益应归国家。因此，国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价，不能根据土地使用权的出让价格制定征地补偿标准。②征地补偿和安置补助的原则是保证被征地农民的生活水平不因征地而降低。即征用土地后，通过补偿、安置补助费的支付和使用，要使被征地单位的农民的生活水平达到或超过征地前的生活水平。如果达不到，应当采取相应的措施，包括提高补偿标准，高可提高到30倍。

征地制度改革

改革意义

北京在明首席杨在明说：“我国目前的土地征收制度还具有计划经济的色彩，随着市场经济的大力发展，政治文明和法治社会的建设，现有的土地征收制度在保障被征地农民的权益方面存在诸多不完善之处，需要在立足国情、省情的基础上，综合吸收和借鉴发达国家的文明做法,提出适合本土的合理的土地征收法制体系，完善土地利用规划和管理制度，合理利用土地资源。”[2]

改革内容

为了适应城镇化对城镇建设用地的需求，土地管理制度的改革完善便随之引出。自去年9月以来，国土部便成立专题研究小组，围绕促进和保障城镇化健康发展，谋划土地管理制度改革方向。[3]

国土部土地管理制度改革研究课题小组成员、国土部规划司副司长刘国洪透露，改革研究小组在历时10个月、对11个省份的50多个城市进行调研后，已形成关于改革完善土地管理制度促进城镇化健康发展的框架建议。

为了适应新型城镇化发展的要求，当前土地管理制度改革工作重点包括，提高存量用地在建设用地供应总量的比重；扭转城镇建设对新增土地出让收益的过多依赖；建立起有利于存量建设用地盘活利用的制度政策体系等。

据分析人士预测，土地管理制度的完善和改革，很可能成为十八届三中全会之后先启动的改革领域之一，也是与城镇化关系为紧密的改革领域之一。

土地制度改革完善的具体内容还大致包括，在保留现有征地制度的前提下，缩小征地范围，改产值补偿为市场价值补偿；在保持用途管制的前提下，规范农村经营性集体建设用地的流转；依托现有土地交易机构，建立城乡统一的建设用地市场；推进集约节约用地，对增量建设用地和存量建设用地出让方式等领域，进行差别化管理等。[4]

支付和管理

补偿费的支付

市、县人民政府土地主管部门应在土地征用批准后三个月内，将征地补偿费用支付给被征用土地的农村集体组织或村民委员会。

补偿费的管理

1．土地补偿费

由农村集体经济组织或者村民委员会管理，主要用于发展集体经济和改善生产和生活条件，可视土地使用者或者土地承包者对土地的投入情况给予适当补偿。

2．安置补助费

谁负责安置，谁管理、使用，不安置的支付给个人。

3．地上附着物补偿费

谁拆迁或迁建的，支付给谁；自行拆迁的，支付给附着物的者；林木、果树补偿给者。

4．青苗补偿费

青苗的补偿费支付给者。禁止侵占、挪用被征地单位征地补偿费和其他有关费用。

5．对征用承包户的土地补偿

征用农业承包户的土地，承包期限在10年以上的，农村集体经济组织和村民委员会可以将土地补偿费的80%支付给土地承包经营者。

征地方案是在批准农用地转用后或同时必须上报的材料，征地方案的申请受理、审查过程与农用地转用方案基本相同。

主体与内容

1．征用土地方案编制的主体

征用土地方案一般由县级人民政府土地主管部门负责编制。

2．征用土地方案的内容

征用土地方案要说明被征土地的数量、位置、权属以及土地补偿标准、安置途径等内容，以表格的形式填写，同时另附以下材料：

(1)《建设拟征(占)地土地权属情况汇总表》。

(2)耕地以外的其他土地的有关补偿标准的规定。

(3)用地单位对本方案的意见。

(4)1：500至1：1000征地红线图，能反映征地范围、面积、利用现状及权属关系。

编制程序

1．确定征地范围

在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集体建设用地范围内，按年度建设占地指标，城市或村镇规模确定的各地块的用途，具体建设项目的用地需求，确定建设用地位置即为征地范围。对经国务院及省政府批准的大型能源、交通、水利等基础设施，需征用土地利用总体规划确定的城市、村庄和集体建设用地范围以外的土地，按具体项目用地要求并经论证批准确定建设项目的准确位置，即为征地范围。

2．现场调查

县级土地主管部门派工作人员到现场调查被征地村的基本情况。

3．确定征地补偿费、需要安置的人数和安置途径

征地补偿费的确定、需要安置的人数和安置途径见前述。

4．拟定征用土地方案

根据征用土地方案内容，由县级以上人民政府土地主管部门负责拟定征用土地方案。

5．征求意见

将拟定的征用土地方案征求被征地村的意见，在法律许可的范围内尽量使方案满足农民的要求。

6．签字上报审批

拟定的征地方案经修改和具体经办人员及分管领导签字上报

至有批准权的人民政府审查批准。

1．拟订征用土地方案：由拟征用土地所在地市、县人民政府或其土地主管部门拟订。

2．审查报批：报有批准权限的上级政府批准。

3．方案公告：由市、县人民政府对经批准的征地方案在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。

4．征地补偿登记

被征用土地的权人和使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地主管部门办理征地 补偿登记。

5．制定征地补偿、安置方案

由市、县土地主管部门会同有关部门根据批准的征用土地的方案及土地者和使用者的登记情况(经核实)制定，即把征地方案中确定的各种补偿的总费用分配到各者和使用者，以及具体落实人员的安置方案。

6．公告征地补偿、安置方案并组织实施

征地补偿费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全部支付。

7．清理土地

征地补偿、安置方案实施后，由市、县土地主管部门组织有关单位对被征用的土地进行清理。 土地成交款同比增50.9%。