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国有土地上企业拆迁流程 三:评估

2030
词条: 征收评估

评估

政府进行完公告程序后,会对被征收人的房屋及财产进行评估。对于评估法律也规定了严格的程序。主要有一下几个重要的环节:

(一)评估机构的选择应由被征收人进行选择

(二)评估机构的评估流程应符合《国有土地上房屋征收评估办法》

(三)房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示

(四)对评估结果又异议的,可以申请复核评估,对复核评估结果有异议的,可以申请鉴定。

实践中,拆迁方往往会有不按照法律规定进行评估的情况,比如评估机构的选择没有让被征收人参与,评估的流程不符合法律的规定,评估结果没有按照法律的要求进行公示,使被征收人丧失了对评估结果进行复核和申请鉴定的权利。比如下面这则最高院公布的典型案例——艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案

【基本案情】

2012年3月20日,雨山区人民政府发布雨城征[2012]2号《雨山区人民政府征收决定》及《采石古镇旧城改造项目房屋征收公告》。艾正云、沙德芳名下的马鞍山市雨山区采石九华街22号房屋位于征收范围内, 其房产证证载房屋建筑面积774.59平方米;房屋产别:私产;设计用途:商业。土地证记载使用权面积1185.9平方米;地类(用途):综合;使用权类型:出让。2012年12月12日,安徽民生房地产评估有限公司向雨山区房屋征收部门提交了对艾正云、沙德芳名下房屋作出的市场价值估价报告。2013年1月16日,雨山区人民政府对被征收人艾正云、沙德芳作出雨政征补[2013]21号《房屋征收补偿决定书》。艾正云、沙德芳认为,被告作出补偿决定前没有向其送达房屋评估结果,剥夺了原告依法享有的权利,故提起行政诉讼,请求依法撤销该《房屋征收补偿决定书》。

【判决观点】

马鞍山市中级人民法院认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,被征收房屋的价值,由房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。雨山区房屋征收部门在安徽民生房地产评估有限公司对采石九华街22号作出的商业房地产市场价值评估报告后,未将该报告内容及时送达艾正云、沙德芳并公告,致使艾正云、沙德芳对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失,属于违反法定程序。据此,判决撤销雨山区人民政府作出的雨政征补〔2013〕21号《房屋征收补偿决定书》。

【解读】:

企业在遇到拆迁时,往往面临巨大的损失,而评估机构的评估结果是对企业的损失认定至关重要的,评估程序的合法是保障评估结果公正的必要条件。实践中政府为了降低被拆迁人的补偿,会在评估环节做文章,伤害被征收人的利益。例如本案中,如果评估报告未及时送达,会导致被征收人申请复估和申请鉴定的法定权利无法行使,依据此评估结果做出的征收补偿决定书最后被法院撤销。

所以,企业在拆迁中,应该了解相关的法律规定,咨询专业的人士,掌握合法的评估程序,必要时寻求专业人士的帮助,对评估程序的合法性进行审查,如果遇到违法情况,及时运用法律方法进行复议或诉讼维护自身的合法权益。

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