土地招标、拍卖、挂牌出让各个流程

招标、拍卖、挂牌三种土地出让方式，都引入了市场竞争机制，均具备公开、公平、公正特点，但在运行程序等方面又有所不同，在土地交易中所发挥的作用也存在着一定的差异。

土地招标、拍卖、挂牌出让的区别及流程

一、土地招标、拍卖、挂牌出让的区别

1、竞争的核心内容

招标和拍卖必须具备三家或三家以上具有资格的竞买方时才可以进行，挂牌出让则没有数目限制。拍卖和挂牌两种方式均以“价高者得”为胜出的标准，各申请方竞争的核心是出价能力和价格水平。而招标则通常有“价高者得”和“综合满意度 ”两种评定标准，即竞争的核心可以是价格，也可以是包括价格在内的多种因素的综合水平。

2、公开程度和竞争程度

对拍卖和挂牌而言，竞争各方的出价均被实时或“准实时”地公诸于众，且同一竞争者可以多次出价，形成多轮竞价。招标中，各申请方竞争条件的公开则具较大时滞，即发标方收到各家标书后，必须保密，在约定的统一时间开标、宣读主要内容。在招标中，标书一经投出，不得修改，因此申请方提出价格和其他条件的机会只有一次。从竞争程度来看，拍卖 竞争性，竞争的程度随着现场情况而变幅较大，竞买方之间具有一定互动性，属于激烈竞争。招标则属于温和竞争，既没有各竞买方之间的“短兵相接”，也没有多轮竞争（不包括因综合条件相同而转入现场竞价的情况）。挂牌中的竞争则是不定竞争，既可能因竞买者众多而出现多轮竞价甚至转为现场竞价，也可能因只有一家报价而无“对手”。

3、竞买方的思维特征

在拍卖和挂牌中，竞争的核心是价格，竞买方在竞争过程中，主要考虑的也是如何在价格上“击败”对手，是在现场竞价的过程中，现场气氛、心理因素等都会对竞买方的决策产生一定的外部影响。招标中，是采取综合评标的情况下，竞争方往往要精心设计方案、编写标书，全面考虑资金、技术、效益等各项因素的综合作用，提交自己认为满意的方案。

二、土地招标、拍卖、挂牌出让的详细流程（供参考，各地实际情况不完全相同）

（一）土地招标出让工作程序

1、制订工作方案：制订招标前期工作方案报领导审定。

2、编制招标文件：根据地块材料编制、印刷招标文件。

3、发布招标公告：出让人至少在投标开始日前20天发布招标公告，公布招标出让宗地的基本情况和招标时间、地点。

4、出售招标文件：按招标公告规定的时间出售拍卖文件，并组织现场踏勘。

5、组织现场踏勘：组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。

6、受理投标申请：在招标公告规定的时间内，投标申请人持投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明、法定代表人身份证复印件办理投标申请，并缴纳投标保证金。

7、审查投标资格：根据招标文件要求，对投标申请人的开发资质、诚信记录等进行审查，符合规定条件的，应通知其参加投标活动。

8、投标：投标人将在投标截止时间前将表述投入标箱。

9、开标：出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请投标人参加。

10、评标：评标小组按招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。招标人根据评标结果，确定中标人，并签订成交确认书。

11、公布成交结果：招标活动结束后10个工作日内，出让人将招标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还投标保证金。

12、签订出让合同：竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

（二）土地拍卖出让工作程序

1、制订工作方案

2、编制拍卖文件

3、发布拍卖公告

4、出售拍卖文件

5、组织现场踏勘

6、受理竞买申请

7、审查竞买资格

8、举办拍卖会：按拍卖公告规定的时间、地点举行拍卖会。竞得人与出让人当场签订成交确认书，同时缴纳定金和佣金。

9、公布成交结果

10、签订出让合同

（三）土地挂牌出让工作程序

1、制订工作方案

2、编制文件

3、发布挂牌公告

4、出售挂牌文件

5、组织现场踏勘

6、受理竞买申请

7、审查挂牌资格

8、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、 报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。在报价截止后，如果还有竞买人报价，可以填写《竞价申请书》，并通过传真的形式将《竞价申请书》传真到挂牌文件规定的地点。

9、揭牌：在挂牌公告规定的挂牌截止日次日，按照挂牌文件规定确定是否成交,并确定竞得人。竞得人与出让人签订成交确认书，缴纳定金。同时,对需要现场竞价的挂牌宗地进行现场竞价，并与竞得人签订成交确认书，缴纳定金和佣金。

10、公布成交结果

11、签订出让合同