土地间的关系和转化

土地间的关系

首先，土地作为资源，是土地物质对于人类社会需要的不可替代的必要性所决定的，因而是永恒的，第一位的，是土地成为资产的基础。因而也是土地资本的基础。

其次，土地具有资源和资产的双重特性功能，土地具有资源功能或者说土地是一种资源。是指土地作为生产要素和环境要素。是人类生产、生活和生存的物质基础和来源。可以为人类社会提供多种产品和服务，比如说。人类从事一定的生产、生活活动。就需要有一定范围的土地空间，考察人类历史以来所发生的无数次战争。无不是因为争夺土地生存空间、抢占经济活动领地而起，如果没有土地带来足够食物。人类将忍受饥饿之苦，如果没有土地上附着良好的交通与电信设施。人类的各项活动都将受到极大限制，因为土地的多样性。人类才可能欣赏到奇山怪石、陡崖峭岭、飞流瀑布与奇花异草，土地的这些资源功能概括为土地的养育功能、承载功能、美学功能等等。

土地的资产功能是指土地可以作为财产使用、业主将其占用的土地资源作为其财产或作为其财产的权利，业主可以将其拥有的土地或土地产权视作财产变卖获取收益。而他人取得土地这种财产则需要付出一定的经济代价或成本，土地的使用可为土地使用者带来一定的经济效益。

在经济社会里，当土地资源能产生一定的经济效益。就属于了资产范畴。土地资本物因本身即是各种形态的资产或财产而固然属于资产范畴，但不是所有的土地资源都可以成为土地资产。

最后，土地资产是土地资本的物的表现。

土地间的转化

一、土地资源转化为土地资产

地球上最早存在的只是土地资源，在原始社会里，没有私有财产、阶级和国家，虽然土地存在被占有，但由于地广人稀，生产力水平低下，土地显得并不稀缺，也不存在土地所有制关系，自然也不存在土地资产问题，土地从资源转化为资产，是相对与人类需求土地出现稀缺而占有土地，并把土地视为财产时发生的。

土地资源是人类生产和生活的物质基础，当人类对它的需求越来越大时，土地资源出现了稀缺现象，因而，被一部分人当作财产而占有，从这个意义上说，土地资产是指具有明确的权属关系和排他性，并具有经济价值的土地资源，它是土地的经济形态，是资本的物的表现，但并非所有的土地资源都能转化为土地资产，没有即期使用或近期内不可能使用的土地不具有资产属性。

二、土地资产转化为土地资本

当土地资产被投入市场，使其为所有者带来预期收益，产生增值，土地资产就转化为了土地资本，表现为土地权属关系上的转让、出租或自己投入使用。

土地资本经营的前提是资产，我国实行土地公有制度，改革开放以前，一直是无偿、无限期、无流动使用，这一阶段的土地使用仅仅呈现为绝对的自然资源属性，从管理的法定对象上考察，《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》也载明土地管理是纯粹的资源管理，因而土地资本经营缺乏应有的基础条件，1987年开始推行土地有偿使用后，国家和地方的法律、法规和政策性文件都做了相应的修改，允许土地有偿使用，土地作为特殊商品进入市场，土地产权人则通过地租资本化使土地具有价格，一方面体现其固有的使用价值，另一方面显化了土地应有的交换价值，完成了土地仅仅具有资源属性向资源、资产双重属性的蜕变。

土地资产在一定条件下形成资本，然而，正如在市场经济条件下，所有的土地都已经赋予了资源与资产的双重属性，但并不等于所有土地资源的实物形态同时又能够全部体现资产的价值形态(部分体现为货币形态)一样，土地资产需要成熟的外部环境才能转化为资本，这个外部环境就是把土地使用权经过物化劳动获取盈利，但是土地资产最终的增值或减值是必须通过进入市场进行有限产权，即一定期限的土地使用权及衍生的他项权力交易来实现的。

当国家实行严格土地用途管制以后，土地使用权转让市场将发育成为地产市场的重要组成部分，同时构成社会主义市场经济的基本因子之一，通过交易达到余缺调剂、用途调整、用地结构优化和效益提高的目的，于是土地资本以实现其利润最大化为标志开始形成。