我国工业地产的兴起与发展模式研究

 中国三十年改革开放的历史，成就了中国经济的快速发展，而在其中作为“试验田、承载地、创新区”的开发区，则是推动中国经济持续发展的重要力量。中国的开发区伴随着改革开放的不断扩大和深入，经历了一个从局部探索到全面辉煌的时代。但随着我国市场化改革不断深入、国内外经济一体化程度加深以及新型工业化的发展，我国正在悄然迎来以企业为主导的“工业地产大有作为”的时代。

一、我国工业地产兴起的背景分析

1、工业地产的兴起是我国改革开放不断加深、开发区战略转型的必然结果。

改革开放的三十年，成就了我国以政府为主导的开发区的成功发展。从国家级的深圳经济特区，到国家级经济技术开发区、国家级高新区等，再到省市县各级政府主导的开发区，开发区经济俨然已经成为我国融入全球经济一体化、促进产业转移、结构升级及技术创新的支柱力量。从管理体制和发展模式来看，开发区集制度设计、园区管理、微观经营于一身，依靠政府的主导和倾斜性的公共资源支持，能够在一定历史阶段促进区域及国家经济的快速发展。

但是，随着我国市场经济体制改革的不断深入，国内外企业需要政府提供一个更加公平合理的政策环境，使得开发区所拥有的政策优势正逐步丧失，转而向以产业扶持政策为主；随着我国经济发展与土地资源有限的矛盾日益突出，使得开发区“摊大饼”的开发模式面临制约，发展空间受到限制；随着我国金融体制改革和投融资体制改革，使得开发区依靠公共财政和信贷支持为主的投入模式受到制约，园区的可持续发展面临挑战，体现出政府对资源配置的效率相对较低、可持续发展能力不足的问题。此时，需要有实力、有经验的工业地产开发企业，在政府的引导、指导下，以市场化的运作机制来主导开发区内的开发建设和运营管理等关键环节，为入区企业提供专业化的优质服务，而政府自身则专注于做好对企业的公共政策服务和宏观管理，为工业地产商的发展提供制度基础和良好的发展环境保障，实现开发区的顺利转型和可持续发展。

2、工业地产的兴起是我国工业化进程不断加快、房地产行业成熟发展的必然产物。

进入新世纪以来，我国作为跨国企业全球化产业分工中不可或缺的一个重要环节，已经成为世界制造业发展的重心，我国工业经济也因此进入快速发展的中期阶段。就像我国的城市化步伐加快，催生了我国房地产行业的成熟和发展壮大一样，我国工业化进程的加快发展，也因此产生了大量的工业物业开发及运营管理的专业服务需求，工业地产行业开始逐步从商住房地产领域细分和延伸出来，成为一个快速兴起的行业领域。

与此同时，我国商住房地产行业经过近20年的快速发展，在住宅、写字楼、酒店、商业综合体或城市综合体等细分领域，形成了一批有综合实力的领先企业，行业竞争越来越激烈、发展越来越成熟。尤其是我国政府近几年不断加强的房地产宏观调控，使得商住房地产的行业壁垒不断抬高、经营风险不断加大，而工业地产作为房地产行业的有机组成部分，行业发展处于起步阶段，受到的政策限制相对较少，且能够为开发企业带来长期稳定收益的经营特性。因此，国内一些有实力的地产开发商纷纷涉入工业地产领域，促进了行业的兴起和快速发展。

3、工业地产的兴起是国内外经济一体化程度加深、国外工业地产商全球扩张的必然结果。

随着我国经济的持续快速发展，以及投资环境的改善、消费市场的良好前景，西方跨国企业由最初单纯的向中国转移土地、劳动力等成本优势的生产制造环节，开始逐步把仓储物流、科技研发、区域营销，甚至地区管理等环节逐步转移到我国，这些国际企业的扩张在投资建厂过程中，需要其原有的厂房建设、仓储物流建设及商务办公空间等全球合作伙伴，为其提供全球化的、专业的、优质的服务，这为国际领先的工业地产商进入我国市场提供了客户及市场基础。

另一方面，国际上拥有雄厚资金实力、先进开发运作经验的工业地产商，如美国AMB、普洛斯、新加坡腾飞、丰树等，在经历了本国工业地产市场的不断发展和成熟壮大后，不但自身具备了国际扩张的能力，同时也迫切需要寻求新兴市场发展中的战略性机遇。因此，从2000年以来，这些领先的国际工业地产商，就敏锐地捕捉到中国强劲的高端工业物业需求，就开始逐渐布局我国市场，2003年以后开始加大投资力度、加快投资步伐，以此获得丰厚的工业地产行业投资回报，也迅速带动了中国工业地产行业的兴起。

由此可见，我国工业地产的快速兴起是改革开放的产物，是国内经济持续快速发展、国内外经济一体化程度加深的必然结果，是国内外相关房地产行业企业不断成熟壮大的体现。

二、我国工业地产的发展模式及其特点分析

在我国，虽然在20世纪90年代中期开始由企业为主导，取代政府进入工业园区开发领域，但直到2002年以后行业内才开始统一认同工业地产的概念。因此，从行业发展的周期来看，我国工业地产仅仅处在萌芽和起步阶段。纵观十几年来我国工业地产的发展，主要有以下三种发展模式：

1.“建厂”模式

这是工业地产早期发展的初级形态，是以提供标准化或定制化工业厂房、仓储物流厂房等厂房式物业形态为主的工业地产发展模式，主要满足企业客户的生产或物流需求，开发商主要的盈利来源多以获取长期稳定的厂房租金为主，扮演着“房东”的角色。这种模式兴起于20世纪90年代的珠江三角洲地区，主要为香港、台湾地区的中小加工企业提供厂房租赁服务，2000年以后长三角、环渤海区域也逐步兴起“厂房出租经济”，成为一种由民营资本主导发展的工业地产模式。“建厂”模式占地较少，进入门槛低，少则1、2万平方米，多则20、30万平方米，分布散乱、建设标准低、附加功能少，所以竞争激烈、利润率较低、抗风险能力差。随着2008年全球性金融危机对国内简单加工制造企业的冲击，大量的劳动密集型或OEM的中小企业歇业、倒闭，大量的中小外资企业撤资、逃资，这一模式受到了严重挑战。

相对于我国多、散、乱、小、低的状况，美国、新加坡等国则已经形成了工业地产商来提供规模化、高质量的厂房建设或仓储物流设施服务。作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，美国普洛斯成立于1993年，专注于提供完善的仓储设施和地理位置优越的物流中心建设及出租服务。2003年普洛斯开始试探性进入中国市场，并快速进行全国布局，短短5年多的时间，普洛斯就在中国19个城市拓展50多个物流项目，建设了近300万平方米的仓储厂房，体现了其专业化、集中化、规模化、国际化的优势，为战略性客户提供设施先进、管理规范、增值功能的仓储物流厂房，普洛斯的快速扩张和成长体现了“建厂模式”同样具有较强的竞争力和可持续发展能力。

2.“创园”模式

这是工业地产发展的中级形态，是以向特定产业客户群，提供成片区域的研发或办公空间为主、生活配套设施为辅的多种物业形态组合的工业地产发展模式，主要满足高科技企业客户的研发、办公需求以及企业员工的生活、商务休闲需求，这类模式多以专业园为战略定位或发展目标，突破了传统的单层厂房为主的物业形态，而以多层楼房或独栋别墅为主，出现了商务住宅或商务别墅的概念，如研发创业园、科技孵化园、科技商务园、总部基地、医谷、药谷、创意园、动漫园、生态园、示范园等，开发商主要的盈利来源以物业销售和租金收益为主，扮演着“开发商”的角色。“创园”模式进入壁垒稍高，少则需要30~~50公顷，多则需要2~~3平方公里，需要较强的资金实力和成片地产开发、园区运营的专业经验。国内较早进入成片园区开发的大连软件园、北京联东U谷、广东东莞联华国际等都正在开始跨区域经营，逐步由区域发展向全国扩张，成为国内以企业为主导开发成片工业园区的领先工业地产商。

1998年由大连亿达集团主导开发的大连软件园，是在政府支持下，采取“官助民办”体制进行企业化运作的软件服务外包产业园区。园区规划面积2.98平方公里，建设形成了150万平米的集工作、生活、商务为一体的国际化软件社区。从2004年开始，规划占地25平方公里的大连软件园二期开始大规模规划建设，总投资将超过200亿元。大连软件园因此成为国内唯一的服务外包基地的示范区。

与此同时，大连软件园开始在国家商务部的支持下，按照“官助民办”的模式进行扩张，先后与武汉东湖高新区、天津泰达开发区、苏州高新区、成都高新区等开发区合作，以投资开发、委托代建、运营管理、咨询服务等方式，共同发展软件和信息服务园区。目前，大连软件园在全国持有和运营的商务园区写字楼面积达80多万平米，在建项目20万平米，入园客户超过600家，其中500强客户超过40家，已经成为国内最为成功地商务园区开发运营商。

3.“造城”模式

这是我国工业地产发展的最高形态，是以产业投资驱动城市发展，建设工业新城为战略目标的发展模式，不仅满足企业客户的各类生产需要，更是首先满足企业员工的生活休闲、教育医疗、文化健身等各类生活需要。开发商主要盈利来源不是依靠工业用地收益，而主要依靠成片开发区区域内商住用地的开发收益，以及从地方税收收益中分享部分利益。此类开发模式占地较大，一般至少在10平方公里以上，进入门槛很高，需要开发商拥有雄厚的资金实力（多元化的融资渠道），较强的招商引资能力，成熟的地产开发经验和园区运营管理经验等。此外，“造城”模式具有很强的政策性，尤其需要开发商得到当地政府强有力的政策支持，开发商不仅是园区开发专家，还应是城市运营专家。苏州工业园在新加坡政府和我国政府的大力支持下，经过15年的发展，成功发展成为一个现代化的苏州工业新城，成为中外合作开发工业新城的典范。紧邻北京的河北固安工业园，在廊坊市政府的大力支持下，经过近8年的发展，也逐步显现出工业新城的发展面貌。由于“造城”模式能够给开发企业带来长期稳定的、多元化的投资收益，所以有越来越多的工业地产开发商逐步涉入工业新城开发领域。

当前，我国经济受国际金融危机的影响，面临着改革开放以来最困难的局面，而在国民经济发展中起到重要支撑作用的、以外向型经济为主的国内开发区，更是经济危机的“重创区”。对于有实力的工业地产商来说，反而面临着低成本扩张的机遇。可以预见，随着我国经济持续稳定的健康发展，我国工业地产行业即将进入一个投资主体多元、发展模式多样的快速发展时期。