影响中国工业地产的有利和不利因素

影响中国工业地产的有利和不利因素：

有利因素

1、国际产业转移和工业体系全球化 

随着工业体系全球化趋势的加剧，越来越多的跨国公司把生产或服务转移到海外，再把产品纳入旗下的全球供应体系，形成供应链的重组，全球的工业格局发生巨大的变化。而中国实行改革开放后，工业化进度加快，劳动力和生产资料价格低廉，在工业全球化格局中比较优势明显，工业制造企业纷纷崛起，中国成为全世界最大的工业产品加工厂。 

2、产业结构性调整和产业升级

中国在很多领域处于产业链的低端，这虽然是中国工业化进程的必经之路，同时也是产业结构不尽合理所致。正是意识到了这些问题和目前产业环境的改变，各级政府开始把产业结构性调整和产业升级当成主要经济工作来抓。包括成都、重庆在内的许多二、三线城市正在积极备战新一轮的产业升级和产业大对接。 

3、市场需求巨大

众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业房地产带来了稳定持续的客户群体，而国内工业制造业的崛起更是蕴育了一个潜力巨大的工业地产需求市场。 

4、投资回报率高

目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8％以上，好的项目能达到9％，甚至高达17％左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12％－16％，回报率较高。 

5、融资渠道有望拓宽

2008年底，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，《意见》中与房地产行业关系比较密切的主要有两点，分别是《意见》的第一部分，即“落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长”和《意见》的第五部分第十八条，即“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。房地产信托投资基金（即REITs）是一种以租金收益为标的的融资产品，普通住宅项目不能以房地产投资信托基金形式上市，以持有物业为开发模式的商业或工业地产企业将从中受益。

不利因素

1、市场风险将不断提高

（１）当前的国际金融危机还会持续甚至加剧，工业地产的投资与开发成本将大大增加。

（２）国内目前还缺乏完全立足于工业发展的工业地产开发商，其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上，这将产生巨大的供需求脱节，经营风险不可避免。 

（３）开发商和业主在工业地产市场的竞争更为激烈，态度也更为主动。

（４）由于目前普遍存在的市场供大于求现象，工业地产的质量要求更高但价格却在降低。 

（５）地产租用方正变得更为理性，他们希望租用的地产地理位置更佳、基础设施更成熟、业主管理更规范。

2、工业用地供应继续吃紧

国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发[2006]307号)、《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》(国土资发[2007]78号)，在事实上在政策上消除了各地“零地价”、“负地价”出让工业用地的可能。

从政策上来看，中国工业用地粗放式的供应阶段已经在2007年走向结束。严格控制新增建设用地特别是工业用地将成为调控的重点。这种政策的结果将使得工业地产市场上土地供应更加紧张，土地投资成本也将大大抬升。 

3、目前融资渠道有限 

国内开发商中，上市公司还可以通过证劵市场来获取一定的融资能力，而更多的开发商基本上是靠银行贷款这个单一的融资手段来实现资金融通。这种融资条件显然不足以支撑开发商追求长期经营、回收成本与获得收益的目标。另外，投资者市场传统上对工业地产并不活跃，近年越来越多的投资基金进入到工业地产领域，主要是为高质量的楼宇建筑和具备良好发展性的项目提供支持。