小谈关于商铺的一些基本知识

商铺的定义

商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。

商铺使用年限   

对于土地所有权，大家首先要明确一个概念，土地归国家所有，是不允许买卖的。国有土地可以出让使用权。任何一块土地的招标、挂牌、拍卖、转让都只是转让使用权，而不是所有权。通过任何一种形式取得的国有土地的使用权都是有年限限制的，并非永久使用。开发商支付国有土地使用权出让金，以有偿方式获得的仅是这块地有时间期限的使用权，一旦土地使用期满,国家将收回土地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定："土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。"如土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用年限分别有如下几种：   

一、 住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限为70年。   

二、工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年限为50年。

三、教育、科学、文化、卫生等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。   

四、商业、娱乐、旅游等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。   

五、其他综合类性质用地。(也就是人们常说商住两用，楼上是住宅，楼下是商铺）全国统一执行的土地使用年限为50年。其中，土地为划拨用地的，其使用年限没有限制。但不能直接转让，必须补交相应数目的土地出让金将其变为出让土地，即签订出让合同，补办出让手续后，方可办理转让手续。也就自然转为相应用地的年限。另外，如果商铺的土地性质是住宅的，或者是划拨转出让的土地过户时必须缴纳一定的费用。

商铺的投资回报率

(1)投资回报率＝每月租金收益×12/购房总价

案例分析：周先生买下了一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？

现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%

点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

(2)投资回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。

案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%

通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%

点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

(3)商铺回本年限公式：(购买房屋总价／年租金收入），假设周先生买下这套商铺，共花了160万元，月租金有14000元。这个商铺的回本年限1600000/（14000*12）=9.52年这种方法算出的比值越小，年限就越短，就表明越值得投资。

如何推销商铺

首先要了解客户的需求，前期接触时客户往往传递的是表面需求，如果要了解客户的真正需求的话，就需要和客户建立良好的客户关系，通过不断接触，了解其真实需求、购买阻力后给出解决方案，并帮助客户解决。所以，置业顾问不仅是推销产品，同时也在销售方案。总之，是在以成交为目的，为客户解决困难。

商铺的客户不像购买住房的客户，商铺是拿来投资的，只要有价格合理的商铺是不愁卖的，关键是客户关系，只要客户信任，不管这次购买成不成功，以后他都会来。如何开发商铺房源渠道的问题主要是通过报纸、网络、客户、亲戚朋友的转介绍，我们甚至还可以采取扫街的形式扩大客户群体。