住宅用地逾期开发咋应对？

地方政府在土地供应时，应严格按照政策要求和供地程序做足前期准备，确保如期交地。

杜绝“只为抵押融资，不为实际利用”的土地“ 空转”行为。

从办理动工所需手续的实际情况出发，合理约定开竣工日期；同时改进审批方式，提升审批效率。

对未开工项目应该进行梳理分类、综合分析，按照“ 以用为先，依法处置”的原则因宗施策，督促企业合理合规使用土地。

从房价、地价上涨较快城市的总体情况来看，住宅用地供后逾期开发，企业和政府两方面原因都有。促进住宅用地及时开发利用，能增加住宅有效供给，有助于落实“ 房住不炒”总体目标。笔者在此进行有针对性的分析并尝试给出对策。

资金和利润是房企延迟 开发土地的主要考量

从企业方面来看，市场较好时拿地不够理性、自身经营不善、抗风险能力差、对未来政策和市场预期信心不足等因素，影响了住宅用地在供应后的开发进度。

热点区域、热点地块的市场竞争激烈，土地成交价格较高，部分房地产开发企业在参与地块竞拍时出价不够理性，拿下地块后又不能按期足额缴付土地出让价款，导致后续手续无法正常办理，最终导致地块不能按期开发建设。

部分企业在前几年市场较好时，争相拿地，竞得较多的地块且集中开发上市，使得区域楼盘密集，市场竞争趋于激烈，加上产品同质化严重，在市场热度有所下降时销售下滑明显。在库存高企的情况下，房企对手中的地块放缓了开发进度。

受近年房地产市场低迷影响，部分房企对未来政策和市场预期信心不足，待机而动的观望情绪上升，放缓土地开发速度或者干脆不开发，为的是等待市场回暖，获取更高利润。

有些中小企业实力不强，在受市场波动影响后，自身出现资金断裂、融资困难等问题，导致取得土地后无法投入足够资金、技术、人员进行建设，最终无法按期开发建设。

部分地区调控政策变化较快，尤其在限制房价的政策下，部分在政策出台前拿地的房企，如果按限定房价销售，利润空间会被大幅挤压甚至出现亏损，所以对所拿地块开发积极性不高。

未尽应尽之责，供地环 节不到位影响后期开发

从地方政府方面来看，土地出让前期准备不足、规划条件调整频繁、施工前手续繁琐耗时较长等因素都在影响土地供后开发进度，部分地方还存在虚假供地、系统备案数据失实等问题。

部分地区在土地供应前，未能严格按照政策要求和供地程序做足前期准备，“毛地”出让间或出现，环境评估等环节重视不够，导致因征地拆迁问题不能按时交地，因电力线路、地下管网迁移改造不能按期开工，因环保问题被中途叫停等现象时有发生。

有些地区的城市规划缺乏前瞻性、科学性和严肃性，土地成交后规划条件时常发生调整变化，从而影响项目按期动工建设。如某地区的上位规划和下位规划不衔接，导致项目规划设计方案不能报审；还有部分城市的总体规划长期处于修编状态，不时进行调整，加之专项规划逐渐增多，对同一宗地的开发利用往往提出新的要求，项目设计必须相应地进行变更，有的还需补办其他手续，影响企业及时使用土地。

一般建设项目，为取得施工许可证，需到国土、规划、建设、消防、财政、环保、人防、园林等10 多个部门办理相关手续，一般情况下需要近200 个工作日，完成近百项审批（审核）材料，程序复杂，手续多、周期长、耗时久。特别是房地产用地安全性要求比一般性质用地更高，报审所需时间往往更长。再加上部分企业为更好地利用土地，主动多次修改设计方案并报审，耗费了较多时间，导致无法按时开工建设。

个别地方为获得银行贷款，支持城市开发建设，仍然存在以城市投资建设有限公司等平台名义拿地的现象，并以此进行抵押融资，而事实上不会对出让的地块进行实质性的开发利用，导致了办理用地手续后不能正常履行出让合同约定。

土地市场动态监测与监管系统，是全国国有建设用地供应及供后开发利用数据的备案系统，目前全国国有建设用地供应监测与监管工作都是依托该平台来开展。但是，笔者在实际工作中留意到，多地存在不同程度的系统数据失实情况。如部分地区为了顺利取得电子监管号或者提高供地率，填报了与实际情况不一致的土地出让合同或者划拨决定书。

确保有效供给，完善 供地全程监管机制

近年来，为促进土地供后开发，及时形成有效供应，顶层设计不断完善，如建立土地动态巡查制度，开展土地市场诚信试点等。为了更有效地防范住宅用地供后逾期开发现象，笔者提出以下建议：

做足供地前期准备。地方政府在土地供应时，不能只为完成任务而供地，也不能只为收取土地出让金而供地。而是应当以保障经济发展、调节市场运行、服务企业用地为出发点，认真组织、科学论证，做足做好土地供应前的一切准备，确保供应的每一宗地，都能按规供地、如期交地。

杜绝虚假供地行为。个别地方为了加快城市发展建设，依然存在“只为抵押融资，不为实际利用”的土地“ 空转”行为。这种寅吃卯粮的杠杆行为，短期内看似为城市发展获取了资金，弥补了财政的不足，但是从长期看，不仅加大了经济泡沫产生的风险和地方金融风险，也对城市建设的长期规划、整体布局及资源的合理利用产生负面影响。因此，各地应慎思慎行，严格杜绝这种虚假供地行为，通过改变发展方式、改善经济结构，促进地方经济健康、协调、阳光的可持续发展。

合理约定开竣工日期。各地在约定或者规定动工开发时间时，应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实际情况，为动工开发预留合理时间，不能不切实际地要求过早或过晚动工。同时，各相关部门也应该改进审批方式，简化审批程序，缩短审批时间，提升审批效率，确保企业和群众“少跑腿、好办事、快办事”。

建立协同监管机制。市、县人民政府是土地出让的主体，土地供应涉及的部门多、内容广，如果单靠某一个部门实行供后开发利用的监管，未免有些捉襟见肘，力不从心。因此，政府应当落实自身主体责任，通过建立协同监管机制，组织和督促各相关部门，严格按照各自职能，共同履行相应监管职责，确保土地供后，能够严格按照各部门提出的要求，如期进行开发建设。

不断提升监管数据质量。应当持续推进土地市场动态监测与监管系统的开发建设，不断提升数据质量，通过改版监管系统、改善统计方法、加强人员培训等方式，达到“挤水分、捞干货、获实情、正决策”的目的。

“以用为先”推进未开工项目开发。各地国土资源主管部门应该对所辖区域范围内所供地块，及时进行跟踪调查、摸底统计，做到心中有数；对未开工项目应该进行梳理分类，认真了解实际情况，综合分析其中原因，坚持“以用为先，依法处置”的原则，因宗把脉、因宗施策，多措并举督促企业合理合规使用土地。