商业物业的租赁管理

商业物业也是收益性物业的一种，物业的所有人主要是通过依靠经营商业铺面的出租而赢利，为了使所有人尽快收回投资、物业管理者获取更大的利润空间，其中租赁管理应作为主要工作内容来抓，一般包括如下内容：

1．商场承租户的选择

(1)经营商品的种类

根据商业物业规模大小、档次的不同，在选择承租户时要考虑所经营商品的种类。对于大型商场，其经营种类越齐全越好，因此就要多选择商家，经营不同的商品，种类越多越好，最好争取一些经营品牌商品的商家，来提高物业档次。对于小型商场，面向居住区服务的，就要尽量选择那些经营日常消耗量大的生活商品的商家，来满足人们的日常需求。

(2)承租商的构成比例

承租客商根据其租赁期限的长短依次分为基本承租户、主要承租户和一般承租户。基本承租户的租期最长，对于稳定商业物业的收入起到关键作用；主要承租户的租期比较长，起到稳定性作用；一般承租户的租期最短，其流动性比较大。根据有关管理经验认为，三者的最佳比例构成为50％、30％、20％，即整个商业物业营业面积的50％为基本承租户，30％为主要承租户，其余20％为一般承租户，这样能够使整个商业物业健康、有序、稳定地向前发展。

(3)承租商的资信情况

承租商的资信情况具体包括承租户的声誉及其财务状况。声誉是对商家在社会上诚信度的评价，具有良好声誉的企业有着良好的企业文化和较高的经营管理水平，往往也会受到顾客的认可，经济效益前景较好，可以作为选择对象。财务状况能如实地反映出商家的经营水平，也是物业管理者在选择时应考虑的因素，可以通过银行、税务、工商管理机构等多方面了解商家的财务状况和支付能力。

2．租金的确定

(1)租金的构成

商业物业租金的构成包括基础租金、百分比租金、相关代收代缴费用以及公摊面积的维护费用。其中基础租金是业主收取的与承租户营业额不相关的一个最低费用，是业主能够接受的最低水平。百分比租金是商业物业所特有的一种租金形式，是根据承租户的营业额乘以一个百分比所得到的金额，一般作为基础租金的附加部分，只对超出某一营业额的部分收取。代收代缴费用是指水、电费用。公摊面积的维护费用根据所租用面积进行分摊。

(2)租金的影响因素

商业物业的租金应根据物业所处的地理位置、物业的档次、服务水准、附近商场的空置率等多方面因素考虑，同时还要考虑市场的供需状况，计算出每层、不同摊位的每平方米合理租金。实际上，租金的确定没有固定不变的模式，都会结合当地的实际经济情况、物业的成熟度、商业品牌的知名度等方面综合考虑，但不管如何确定，都要在租赁合同中详细说明，避免不必要的纠纷。

(3)租金的调整

如果承租户的租期较长，考虑到资金的时间价值，还应该在租约中规定相应的租金增长率来调整租金，为了合理分担通货膨胀带来的风险，一般规定租金增长率最高限，超过最高限由物业所有人来承担风险，最高限以内的风险则由承租户来承担。

3．租赁合同的签订

物业服务企业代表业主的意愿，根据物业特点、市场情况等相关因素，与选定的承租户签订租赁合同，将物业的使用权交给承租户，同时承租户按时将租金交给出租方。通过租赁合同的签订，保障了物业租赁双方的合法权利和义务，明确了双方的责任。物业租赁合同的具体内容应包括：

(1)合同当事人

即承租方和出租方的自然情况。

(2)标的物

即租赁的商业楼宇的具体位置、楼层、摊位号、建筑面积等。

(3)租赁用途

考虑到商业楼宇的整体形象，同时为了规范管理，一定要在合同中写明经营项目种类，如要变更经营项目类别，要事先与管理者沟通。

(4)租金支付方式

合同中要明确租金的支付方式及交租日期；公共部位的养护费用及水电费用的分摊，原则上应根据每个承租户所承租面积的比例分摊。公共部位包括大厅、顾客休息处、通道、楼梯间、卫生间等及其他共用部位。

(5)双方的权利和义务

这是合同的主要部分，越详细越好，以便出现纠纷时作为评判依据。

(6)营业时间

应确定统一的营业时间，尤其是大型的商厦，一定要规范管理。对一些小型商场或其他商业场所，特殊情况可以灵活掌握。

(7)违约责任

即双方在违反合同时所应承担的责任。

(8)免责条款

遇到人力不可抗拒的情况如战争、台风、海啸、洪水、火灾等，导致双方损失的，双方互不承担责任。

(9)纠纷解决的方式

当双方发生纠纷时，可先采取协商方式解决，协商不成再调解，调解不成最后采取仲裁的方式解决。

(10)其他条款

如折让优惠等。

4．建立良好的租赁关系

双方签订了租赁合同，就表明双方的租赁关系成立。物业服务企业就要与租户建立良好的租赁关系，共同履行各自的权利和义务。在合同履行期限内，双方合作得好，是事业成功的一半，同时也有利于承租户续签合同。