工业地产你需要了解的还不止这些

工业地产与传统地产的差异

1、工业地产没有预售证，进行提前销售时需要解决产权问题，以便进行抵押贷款；

2、从销售模式看，工业地产的行销与传统地产的坐销形成鲜明对比；

3、一般传统地产具有明确的五证两书，而工业地产在投资时需要明确是否能够独立销售，分层、分套销售，能否独立办产权证。

开发主体的目的及注意事项

1、公司注册时避免出现“置业公司/地产开发公司”等字样；

2、在营业执照上，增加“产业园运营与管理”的内容；

3、在投发局/发改委等进行项目备案时，一定要有自持物业的描述。

目的：这样可以避免在开发贷款时，纳入到房地产开发贷，如果解决这些问题可以将开发贷款纳入到固定资产贷款（走实体经济的途径)

重点说明：

1、河南所有银行对房地产开发贷都有所限制；

2、工行房地产开发贷只支持河南前三位或者国内前五位的企业。

园区与产品定位

1、区域：工业地产最好选择在交通便捷的地方。

2、开发面积：最好能够形成规模，不低于300亩。

3、客户要求：入园企业最好是有实际需求的，而不是投资客。

4、后期服务：后期服务一定要完善，客户特别看重后期的服务，如融资、咨询等。

5、规划配套：规划配套上要尽量完善，满足入园企业的基本功能性需求。

工业地产销售模式

销售模式看，传统地产是坐销模式，工业地产是行销模式

传统地产——坐销模式:一般情况下，五证四书齐全，面对大众消费市场，只需在项目或者人口稠密区设置售楼部，进行坐销即可

工业地产——行销模式:工业地产因为面对的是小众市场，面对的客户决策层面高、决策流程长、渠道切入不同，比如要面对各类的协会（需公司层面出面协调）

客户的决策流程

1、确定目标客户群，以企业法人为主，界定客户的购买力。

2、从各类协会商会等渠道介入。

3、通过陌拜或者关系人介绍等方式找到意向客户。

4、拜访/邀约决策者

5、决策者愿意并到访项目现场（一般意向客户）

6、决策者到场并愿意进一步沟通洽谈（有效意向客户）

7、成交（高级别、小范围互动）

注：1、公司层面介入；2、3、4招商中心人员（个别情况需高层介入）；7反馈。

工业地产融资

工业地产融资主要有开发贷、销售按揭和企业经营贷三种，这里主要阐述前两种。

开发贷：

开发贷（施工融资）从立项——备案——可研。

开发贷要满足如下条件：

1、避免自己是房地产开发企业，立项时要表明自己是工业企业，开发贷可以固定资产名义贷款。

2、在公司营业执照上要有产业园区的建设与运营管理这一个业务项目。

3、开发项目必须要获得“土地证”、“建设用地规划许可证 ”、“建设工程规划许可证”和“建筑工程施工许可证”四证。

4、在股东审核方面，开发企业股东的自有资金不低于40%（主要来源有公司注册资本金、股东自有资金、股东借款等）

销售按揭：

由于工业地产没有预售证，无法提前获取产权，就没法在银行做抵押按揭，但通过做好房管局和银行的工作，销售按揭也可办理。

销售按揭需满足的条件：

1、四证齐全；

2、项目主体工程封顶；

3、入园企业不低于20%；

4、产权证办理之前没开发上需要承担回购责任；

5、按揭主体必须是中小型企业等法人主体。