工业地产的三大转型路径

经济发展带动产业升级不可避免，既有的厂房厂址随即面对的问题是如何被进一步的转化利用。实际上原有工业用途的物业改建为其他功能的命题若干年前即已出现：主要城市尤其是一线城市中，位于市区中心范围内原生产企业（基本皆为国营企业）在逐步市场化过程中，渐次改建市区厂区变为商务园区，成为办公乃至零售、娱乐等其他功能，实现了土地功能由第二产业向第三产业服务转变，更精益化的利用了土地的价值。当然这转变其中包含了在制度、市场等多个层面的创新，包括土地性质、屋宇功能等方面的探索与变通。

从原工业物业向其它用途转变的过程目前可大致分为三种路径，前两种基本为工业物业转化为一般较为熟知的商办类功能，而第三种为工业物业由原生产功能向新经济的升级迭代，也是本文更想着重讨论的方式。

路径一：租赁后改建为办公商业用途（不改变土地性质）

适合改建为商办用途的厂房此前以中心城区位置国企为主。以上海为例，大量的工业企业原先在市区范围内生产经营，但随着城区的发展扩大，这些区域再作生产功能已不经济。有数据表明上海国资委监管企业土地总量占上海土地总量10%以上。而在2006年上海出台《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》即明确要积极利用老厂房促进现代服务业健康发展。而在改建承接新的商业功能时原则上都不会去改变容积率甚至是建筑形态。

另一方面，随着城市化快速推进，原先偏远的工业区也渐渐成为人口密集、设施齐备的宜商宜住的城市新社区，在不改变规划许可前提下，改造此前十到二十年开发建设的次新工厂为办公类项目是较为成熟的做法。如浦东金桥开发区一处多层厂房原为内衣厂生产使用,一内资开发商在近期收购后改建为Loft创意园区。

此类工业设施改建基本为商业、办公类用途。商办类设施单位租金增长潜力很大。需要看到，办公类物业受市场波动影响更大，但单位面积租金水平均在厂房的一倍以上。

路径二：深圳模式——工改工（工业+商业）及其他改变土地性质的尝试

这种模式为近年来深圳起风气之先并推出了较为系统的操作办法。方案包含对于原工业用地附着建筑不再利用，而是重建新楼并同时伴随容积率的重新修订，使其达到3以上甚至是6-7，成为新兴IO(industrial office)用途。土地性质可能由原有单一工业用途转变为工业结合商业部分。由于深圳的地理环境所限，城区建设用地面积仅968平方公里（2014年底），近年来其新增工业用地均依靠填海造地及存量土地二次开发，因此面对用地紧缺的问题尤为迫切且来得更早。由此诉诸工业性用地城市更新计划——改变原来的建筑容积率并引入其他包括商业、住宅类的土地使用性质不失为务实的一种创新方式。如位于深圳南山的某项目，调整原有土地规划加入商办配套部分后，使得不可分割销售的产业部分面积占项目60-70%，在限定产业基础上由企业认购。此外配套部分占30-40%，这部分可以分割对外销售（30年用权）。

同样北京也存在着可供开发土地缺乏的压力，北京市住建委在2013年下半年出台政策鼓励国有企业以自有土地（多为原有厂房工业用地）开发保障性住房。这是一种渐进式的尝试，具体多少比例能得到规划许可转性为住宅用地开发，多少比例用地仍保留原有性质、功能转为办公园区等设施仍待政府对市场情况的评判考虑。我们看到市场中一些具有开发资质、且有较多工业土地资源的企业率先涉足，承揽了项目一二级开发，而开发的进程中也涉及了变更原有土地性质。

可以看到，几乎所有一线城市都在迅速面临同样的土地资源问题，比如上海在2015年中已宣布未来将在目前850平方公里的工业建设用地指标（占全市建设用地27%）基础上远期（2040）降低至10-15%，这意味着工业用地面积将逐步下降，原有用地在采取一定措施转化为其他性质用地。可以预见深圳目前的转型创新亦有可能被正式引入到其他城市。

城市建设的快速发展带来了工业设施及其附着土地有了变更性质的机会，这也为一些有着更为独到眼光的投资者所亲睐。市场中不乏有投资者寻求收购或已购入老旧厂房，在城市快速扩张之际，等待地方政府重新规划利用工业土地，通过动拆迁途径获得土地升值的收益。

路径三：消费升级带动的工业物业更新利用

从经济发展带来改变这一角度来思考，我们看到也正是由于人力成本（工资）的逐步升高，整体消费市场在日益蓬勃发展。消费升级的背景下，城市周边区域的厂房在脱离原有生产加工功能之余，也会有更多的可能去服务于日渐升级的消费需求。这一趋势目前刚处于起步阶段，但我们预计未来将有更多的案例出现，而市场也会相应有更多的讨论。

与消费不断升级发展相应的将衍生出诸如对于物流仓储、消费后台数据处理乃至更精细化的配送、处理设施（如生鲜冷链库）的需求，这些功能直接服务于迅速发展的第三产业并且这些需求都可考虑在原先从事生产功能的厂房基础上改建而成，成为地方产业“腾笼换鸟”的选择之一。