商业地产的发展历史

功能性购物

因为在50年代，商业地产的同名词几乎就是购物中心。当时最重要的一个发展趋势应该说北美的城市文化是一个汽车文化，所以在当时一切为了汽车而发展。主要发展就是汽车带动的高速公路。高速公路使人们生活和工作不一定在一个地方，就是把人工作、购物和娱乐这几个板块的功能通过高速公路拉得很远。

由此购物形态也进行了一场“革命”。原来咱们下了楼就有菜市场这种旧的传统文化随着汽车文化的引入也改变了。这种购物功能更多是围绕汽车、围绕高速公路的交叉口、围绕高速公路便捷到达的地方成了大型购物中心的所选地。

所以我们传统的购物模式发生了第一次的“革命”。由此我们称为这一年代的购物中心叫做“功能性购物”。解决我平时都很忙，一周开车到郊外，把我所需要的东西一次性买到位，回家放到冰箱里。这就是初期功能性购物的一个模式。 新都市主义

随着石油危机，大家进行了一个反思，到的70年代80年代初大家就开始思考很多问题。伴随着商业地产，我们规划师、建筑师也在对城市建设做了反思，我们在反思我们的城市是不是就是要具备建筑功能的，是不是需要更多的休闲生活？比如以前下了楼就是小店铺，你可以和店主聊两句。这种生活，大家很怀念。

所以80年代初就兴起了所谓的“回归都市”。在我们城市规划界叫“新都市主义”。为什么叫“新都市主义”？因为它的核心是都市主义，都市主义指的是欧洲的体验，欧洲这种老的格局，就是楼上是住，楼下是小市场，就是大家可以不依赖汽车就可以解决你生活的日常需要。同时，这种购物行为也被认为是一种娱乐行为，比如去个花店、去个超市。 所以大家现在就开始非常怀念原来那种面对面购物，新鲜的商品等等这一类城市体验。现在这种例子没有了，极端的例子就是洛杉矶，到了洛杉矶你可以看到横纵交错的高架桥。因为他们的居住区都要经过高速公路和你居住的地方相连接。所以这种城市形态被认为是失败的。从现在眼光来讲更加是这样的，它是不生态的，消耗能量的，过渡占有资源的。所以我们80年代已经开始反思这个问题。  购物中心的变革

再说到商业地产。对于50年代的纯功能的商业地产模式，大家就开始了一种变革和质疑。变革之一，就是我们的商业购物行为不是单纯的一种功能性的，就是我买了东西并不一定马上就走，我是不是可以看个电影，是不是坐下来喝杯咖啡等等。我们不再是单一的购物行为。

所以从80年代，我们公司进入商业地产的第二个年代，就是“返归都市生活”，这是一个大主题。这个主题一直延续到2000年。这个运动有很多分支，在这里一方面是对已有的功能性购物中心进行改造。第二个方向，就是发觉已有的都市里的文化来营造休闲是的商业地产。

第一个领域，我们做了很多改造项目。实际上已经是对我们50年代做的很多功能性的购物中心进行了改造，改造的方式有很多，比如加入巨型的影院系列，就是来这里购物你可以看一天电影。再加入吃喝玩等等。还有娱乐、文化、教育等等很多缺失的东西都和购物行为叠加起来。所以我们在80年代这十几年的过程里相当数量的设计项目是在改造已有的单一功能的购物中心。

现在甚至有的购物中心打包作为旅游项目，加拿大有一个叫“冬天的Mall”，有60平米的建筑面积。因为这个地方很寒冷，冬天零下30几度，外面很冷，户外活动很少。所以这个大Mall里面包罗万象，比如有两个星级酒店，人可以在这里面不出门，直接这个酒店连着购物中心。购物中心里面有一个水下世界。这个大Mall，你在里面要逛到所有的店需要三天。所以很多公司购物中心就打包，把周围两小时到三小时坐飞机的客户群全部打包作为一个旅行。就是你可以来这里渡周末，这样就吸引了很多人。

这些不仅是辅助功能，很多都成为了这个购物中心的营业功能，就是很多人来了这里可能就是来看电影，所以它的娱乐功能变得非常大、非常强。这是对旧的改造。

 第二，就是创造新的休闲商业。这个浪潮是从最早美国的“渔人码头”，因为当时美国很多历史文化街区，在北美这个地方，它的很多历史估计是工业古迹。原来像这样的工业码头、工业厂房，就像长春的“万科蓝山”，在长春老柴油机厂的基础上改造，保留某一部分做一个历史展览馆，从而是一个地产项目附加上历史文化。像渔人码头，就是洛杉矶的一个工业古迹，我们就把它变成了商业街。它甚至成为了旧金山一个世界闻名的旅游景点。

所以，第二个板块就出现了一个词，就是“造一个地方”。我们经常说这个城市非常宜居，非常单调。实际上宜居是和这个城市里所谓的活跃板块是有很大关系的。北京原来没有城市板块，好象觉得缺点什么。随着城市发展，我们有了后海，有了三里屯。

商业地产以及关于商业地产的演变和历史。它是伴随着人们从喜欢一个新的发明，到逐渐认识到它的一些弊病，我们需要它同时又要克服它的弊病。在这个过程中世纪上人类也在发展。   进入2000年，随着高科技、互联网的介入，大的购物中心也开始了新一轮的改革浪潮。已有的大型购物中心也逐渐引入了一些科技板块的元素，这个例子很多。另外，还有一些展示板块，在咱们国家现在有苹果板块，这种高科技体验式的空间。实际上体验中心的东西不买，就是为了让你体验高科技的进步。

第三个板块就是随着科学技术发展，人们又会进入另一个循环，“今天我爱上了新科技”。也许再过几十年到了一定程度大家又要回归，这可能是人类发展一个曲线上升的过程。所以，对于新的发展我们自己也在实践，我们也拭目以待将来的趋势。   这是我讲的关于购物中心商业地产的国际上的一些发展历史。