集体土地房屋征收,“公平补偿”先行

通过对现行补偿政策的分析研究，笔者发现武汉市集体土地上房屋征收补偿中存在着补偿范围狭窄、补偿方式单一和补偿标准偏低等问题。根据国家相关政策文件中关于保护农民利益的要求，武汉市需要对现行地方政策予以必要的更新和调整，进一步提高集体土地上房屋征收补偿标准，扩大补偿范围，丰富补偿方式。

现行补偿标准存在的问题

补偿范围过于狭窄。《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》规定，集体土地上房屋征收补偿范围包括：房屋的价值补偿、搬迁和临时安置补偿。其仅仅局限于补偿与房屋征收有直接关系的损失，而被征收人房屋被征收后，对其工作生活均产生较大影响，如部分生产经营用房被征收后，造成停产停业的损失，现行的政策中是没有予以考虑的。补偿范围过于狭窄，导致了补偿力度不足，被征收人的权益无法得到有效保障，影响了征收工作的顺利进行。

房屋征收与补偿方式单一。武汉市采取的房屋征收与补偿方式主要是货币补偿和房屋产权调换两种方式，最终采取何种方式，由房屋征收实施部门结合当地具体情况和被征收人个人意愿来决定。相对来说，在实践中货币补偿应用较多。货币补偿方式多为一次性补偿完毕，只注重了对被征收人现有利益的补偿，缺乏对后续发展的考虑，由此造成被征收后集体经济产权不明、发展停滞等各种问题，不利于被征收人生活质量的保障。

房屋征收和补偿标准偏低。武汉市集体土地征收的货币补偿金额的确定，主要采用被征收房屋的价值为宅基地区位补偿价和房屋重置价之和的方式，补偿金额较低。例如：根据武汉市现行货币补偿金额测算方式，若按武汉市宅基地区位补偿价标准和房屋重置价格标准中的最高价计算，一类区宅基地区位补偿价为2280元/平方米，加上房屋重置价格最高标准1150元/平方米，房屋拆迁货币补偿的金额仅为3430元/平方米，尚不能保障被征收人合理居住水平。

解决对策

合理确定房屋征收补偿范围。现有武汉市征收补偿范围是房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿，仅局限于补偿与房屋拆迁有直接关系的损失，补偿范围过于狭窄。从实现被征收人应享有的权利和利益角度，建议将造成停产停业的损失和因被征地造成失业的损失一并纳入补偿范围内。

采取多元化的补偿安置方式。根据各地的实践经验，补偿方式不应只限于货币补偿和房屋产权调换两种，而应采取多元化的补偿安置方式可供参考,让被征收人有更多的选择范围，以保障和实现其合法权益。此外，货币补偿方式也可分为一次性补偿、分期补偿和终生补偿等方式。

提高征收补偿标准。近年来武汉市的土地和房屋的购置成本上升很快，而集体土地征收所遵循的重置价和区位补偿价标准的文件均是在十几年前出台的，补偿标准已经严重滞后。从保护被征收人权益的角度考虑，集体土地上房屋征收与补偿的标准应予以提高。建议参照国有土地上房屋征收的做法，引入市场评估机制，建立集体土地上房屋征收评估体系。