工业厂房上市交易、股权转让方式相关法律问题

企业并购是指一家企业通过购买或置换等方式取得另一企业全部或部分股权或资产，进而取得对目标企业控制权的市场行为。并购有利于企业扩张，提高市场竞争力，是企业发展的重要手段。企业并购的目标包括目标企业的固定资产、无形资产、技术秘密、特殊证照等方面。本文就司法实践中常见的并购固定资产（工业用房）和无形资产（土地使用权）的相关法律问题做一简要分析，供各位同仁及相关从业人员参考。

一、尽职调查

1、尽职调查是具有收购意向的客户必须开展的活动，旨在能够深入了解资产转让方及目标公司的相关情况，并根据调查结果确定收购是否可行、收购方案如何确定，并就相关影响因素做出分析判断。

尽职调查的要点主要集中在目标公司的投资主体、股权结构、经营状况、资产状况、债权债务、诉讼情况等。当然，调查的重点需要根据不同的收购方式进行相应调整。

二、交易方式利弊浅析

1、资产买卖。资产买卖指的是并购方直接购买目标公司全部或者部分厂房及土地使用权，并办理登记过户手续，从而达到直接控制该厂房土地的目的。

该方式的优点在于安全性高，交易双方交割清楚后不存在其他债权债务纠纷，特别是受让方在交割后无需对转让方公司之前的债务承担责任。

该方式的缺点主要是缴纳的过户费用比较高。过户过程中，需要缴纳契税、营业税及附加、土地增值税等交易税及评估费、登记费等费用，税费大约为评估价格的15%。交易双方往往因为税费承担问题无法达成收购协议。 

2、股权收购。股权收购指的是并购方通过购买目标公司股权，达到对目标公司参股或控股的目的。

该方式的优点在于办理费用低，因为股权收购不涉及目标公司主体变更，故无需缴纳营业税等交易税；同时办理时间较短，因为仅需要办理工商变更登记。

该方式的缺点在于风险较高，一旦目标公司存在遗留债务，收购方需要对目标公司的遗留债务承担连带清偿责任。虽然在收购前可以查账，但是如果转让方刻意隐瞒一些隐形债务，一旦查实，受让方仍需对该隐形债务承担连带清偿责任。

3、公司合并。公司合并是指两个或两个以上的公司依照法律规定的条件和程序，通过订立合并协议，共同组成一个公司的法律行为。公司合并可以分为吸收合并和新设合并两种。

该方式的优点：规模效益比较明显，另外人员整合后会更加精干，同时办理费用相对较低，根据财政部和税务总局的规定，公司合并可以减免契税等税种。

该方式的缺点：办理手续相对繁琐，包括需要编制财务报表、公告债权等，同时各方债权债务也都由合并后存续的公司或者新设的公司承担，当然，因为进行过债权公告，所以可以避免隐形债务的“突袭”。

三、厂房土地转让过程中可能涉及的其他问题

1、抵押和查封：厂房或土地存在抵押或者查封的问题十分普遍，在办理过户前需要办理解押、解封手续。

2、遗留税务问题的处理。在股权转让过程中，律师应当协助收购方特别留意转让方的房产税、土地使用税的缴纳情况，同时应当对目标公司股权变化情况进行梳理，清查因股权结构变化产生的未清缴的个人所得税。

3、注意为收购方设立有效的担保方式，即要求转让提供足够的资产担保或提供有清偿能力的第三人保证，以避免隐形债务的发生或交易后资产状况出现恶化等情况。