北京市利用集体土地建设租赁住房新政解读

近日，经市政府批准，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（以下简称《意见》）。《意见》提出，集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售；布局上结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设；租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。针对新政内容，记者特邀北京市规划和国土资源管理委员会相关负责人对此进行了解读。

五年内年均供地200公顷

按照市委、市政府部署，北京市计划于2017年~2021年的5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。

目前，北京市规划国土委正会同有关部门，积极推动集体租赁住房项目前期用地工作，确保完成本年度的土地供应任务。

该负责人介绍，北京市启动1000公顷集体租赁住房用地供应，是贯彻落实中央关于“房子是用来住的、不是用来炒的”重要定位、以及《北京城市总体规划（2016年-2035年）》关于建立租购并举住房体系、建设国际一流的和谐宜居之都的重要举措，是加快北京市房地产市场供给侧结构性改革、解决区域职住平衡等问题的重要途径。

不得对外出售或以租代售

此次两部门发布的《意见》，对北京市集体租赁住房项目的选址条件、申报主体、运营模式及申报程序等内容进行了详细规定，明确了北京市下一阶段集体租赁住房工作的基本原则和政策措施。

根据《意见》，集体租赁住房项目建设应坚持4个基本原则，即符合规划原则、市场对接原则、只租不售原则、维护农民权益原则。集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益。不得对外出售或以租代售。坚决杜绝变相开发建设小产权房。

《意见》要求，集体租赁住房要合理选取建设地点，促进职住平衡。在规划上，应符合土地利用总体规划和城乡规划；在配套上，要具有一定的交通等配套基础设施和公共服务条件；在布局上，要结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设；在实施上，统筹考虑村庄整治、城乡一体化进程。

该负责人强调，此次北京市还规范了集体租赁住房项目的申报主体，原则上要以镇级集体经济组织为主体，统一办理相关立项、规划及用地等手续。有条件的村级集体经济组织，也可作为项目申报主体。集体经济组织以土地使用权入股与国有企业合作开发的，可以集体经济组织为项目申报主体，也可以成立的新企业为申报主体。

房屋的建设需要资金，根据《意见》，集体租赁住房项目的资金筹措主要包括4种模式：一是农村集体经济组织的自有资金；二是市区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金；三是农村集体经济组织以建设用地的预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本的支持；四是由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式，与国有企业联合开发建设。但集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%，且应有保底分红。

产权证不予分割办理

该负责人表示，集体租赁住房的建设和运营方面，《意见》也进行了详细的规范。

在居住设计方面，租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理，配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。房屋套型结构和面积标准，可结合区域实际情况，按照市场需求，进行规划、设计和建设，实施全装修成品交房。

对于社会关注的租金方面，租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。

租期方面，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以内的，出租机构不得拒绝。

同时，在与公租房的对接方面，集体租赁住房对接市场租户，也鼓励趸租作为公租房房源，面向公租房备案家庭或人才配租。

该负责人强调，为杜绝变相开发建设小产权房，《意见》在集体租赁住房的产权管理上明确规定，其不动产权利证书（包括土地使用权和房屋所有权）按项目整体核发，不予分割办理单元产权证书。同时，权利证书还应注明：仅用于租赁住房建设和运营，未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得出售，不得改变土地用途。