建设用地指标跨区域市场化配置可行性分析

构建建设用地指标跨区域市场化配置机制，既保证建设用地指标初次配置的公平性和稳定性，又实现再次分配的效率性和灵活性；既有利于满足发达地区的土地利用，又能增加欠发达地区的收入，更有利于创新土地金融制度、挖掘建设用地指标融资功能、缓解地方财政压力。

现行建设用地指标配置存在的问题

建设用地指标制定存在的问题。决策者在制定指标分配计划时，由于难以得到精准、全面的信息，难以准确预测未来的社会经济发展，也就难以制定符合经济发展需要的计划指标。

建设用地指标分配存在的问题。各级决策者按照惯例和平均主义分配建设用地指标，导致经济发达的省份指标紧缺而经济发展落后的省份指标相对富余,从而造成了建设用地指标效率低下的情况。

建设用地指标执行的问题。经济发达省份为了可以争取到更多的指标，不可避免会出现寻租行为。耕地保护和经济发展之间的矛盾，再加上中央政府对地方行为缺乏有效的监督手段，往往导致建设用地指标总量控制的刚性被突破。

建设用地指标跨区域市场化配置机制设计

建设用地指标跨区域市场化配置设计。1.建设用地指标之初始配额——Q。Q=Q1+Q2+Q3+Q4

即Q可分为四部分： Q1为国家确定的能源、交通、水利、矿山等重点建设项目及军事设施建设所需的建设用地指标，在制定土地利用总体规划时应优先考虑；Q2为国家预留的机动建设用地指标；Q3是国家可以拿出的一定比例用来有偿分配的建设用地指标；Q4是国家直接分配给地方的建设用地指标。

2.建设用地指标之国家有偿分配部分——Q3。Q3这部分指标可以统筹安排，采取拍卖的方式，交易给那些需要建设用地指标的地区。指标拍卖的收入划入专项账户，用于承担生态保护任务地区的转移支付。建设用地计划指标有偿分配实践阶段可以是 3年～5年， Q3的比例可以设置为建设用地指标分配量的10%左右。

3.建设用地计划指标之区域间再交易部分——Q4。这部分建设用地指标交易主体应该为地方各级政府，协调建设用地指标交易的部门可以是各级政府的土地储备中心。从建设用地指标供给方来看，各省应先在本行政区域内完成，如果仍有剩余指标，可以放到市场上交易。

建设用地指标跨区域市场化配置的方式。竞标方式是国际通行的市场化资源配置方式。首先，竞标可以达到建设用地指标配置效率的最大化；其次，竞标的价格可以成为国家对土地市场和房地产市场走势判断的依据，并进行相应的政策调整和宏观调控；再次，竞标提高了经济发达地区的指标获得成本，利于其有效控制建设用地规模扩张，促进区域可持续发展。

建设用地指标跨区域市场化配置配套措施

设定建设用地指标竞买比例。经济发达地区也不能无限制地向其他地区购买建设用地指标，否则会而破坏区域内生态平衡，所以，应该设定建设用地指标的最大购买量，如设置一个地区最大的建设用地指标购买量不能超过国家分配指标的30%。

建设用地指标结余省份指标储存时间要有期限。建设用地指标有结余的省份可以将指标在一定时间内储存起来，但时间上不能是无限制的，储存过多会形成卖方对建设用地指标的垄断。因此，要规定一个时间段，指标结余方要在这个时间段内将建设用地指标交易出去。笔者认为这个时间以5年为宜。

确定合理的建设用地指标竞投底价。建设用地指标价格是从产生到使用的过程中，涉及的用途变动和生产过程估算的价格。建设用地指标从复垦到统一竞投落地使用，涉及发展权转移价值、复垦整体费用和生产过程的管理及融资费用，因此建设用地指标的成本价格（三者之和）可以作为竞投的底价。