商业地产的定义及特点

一、商业地产的定义 

商业地产主要是指用作商业用途的房地产产品，包括超市、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、酒店等用途的房地产。它是以持续经营为基础的，以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的商业形态、物业形态和长期投资性投资产品

二、商业地产与住宅地产的主要区别  类型主要区别 商业地产 住宅地产 

主体价值链 开发商 投资者 经营者 营运者 终端消费者 开发商 终端消费者 

产品形式多样，它通过经营能不断衍生出新的价值，增值空间大 满足消费者居住要求，增值空间小 

开发技术角度 对规划、设计、施工、销售、物业管理、经营管理等要求高 与商业相比要求较低 

从以上表中，我们可以清晰的看到，商业地产同住宅地产相比较，程序更复杂、开发技术要求更高，同时物业增值的环节及空间更多、更大。  三、商业地产的特点 

1、收益性强。商业地产收益由商业租金收益、物业升值变现收益、现金流的产生和使用等多种收益，同时随着商业经营的开展还会产生递延的附加值。  2、经营方式多种多样。商业地产经营方式以租赁为主，也有租售结合。  3、回收期长。根据目前地价及收益来看，商业地产回收期一般在10年左右，较好的在6~8年，较差的在12~15年，国际上比较成熟的商业项目大约需要20年的回收期。 

4、开发风险大。由于商业地产投资回收期长，在建造、经营过程中受环境影响非常大，如交通环境、竞争环境、消费人群、消费习惯、政府政策等一系列的改变都会带来很多不确定性，将直接影响项目的收益；另一风险是，任何一个商业项目从开业到进入成熟期都要有一个2~3年的过渡期，在期间都要对定位进行重新调整，并且是处于亏损期，这个过渡期能否度过，对所有商业地产开发企业都是一种挑战。 

5、投资规模大。超大体积成为超大负担，几乎是中国购物中心的通病。有资料显示，这一两年，10万平方米、50万平方米，甚至上百万平方米超大型购物中心还在全国各地兴建，目前世界最大的10个超大型购物中心，中国就占了5个。如此大的规模，势必造成开发企业的投资加大。 

6、经营内容多。如大型购物中心，除购物外，现都已将餐饮、娱乐、休闲、金融服务的多种功能融为一体。 

7、经营管理要求高。商业地产由于经营方式多，经营内容多变，因此需要专业团队进行管理，对服务、促销、整合营销等要求都比较高，都要求系统地、有计划性地持续运营。 

8、区域影响大。好的商业设施他的外部性和集聚效应对于一个城市和对于一个区域都会带来非常大的影响，从某种角度讲商业项目也是政府的公共平台，对市政、交通、市民的生活方式甚至对地区经济都会有很大影响。