广州宣布：租售同权

7月17日，广州市政府办公厅印发《广州市加快住房租赁市场工作方案》(下称《方案》)，《方案》明确提出了租购同权的规定。所谓“租购同权”，是指购房人和租房人享有同等权益——— 对一线城市而言，最关键的一条即为子女受教育权。这意味着在广州，只要是符合条件的租房人，未来也可与业主一样，其子女享有同等就近入学的权利。

目前广州义务教育入学方式主要为划片区就近入学。一般而言，各地教育部门会优先保障在片区内拥有户籍的业主子女入学；其次为在当地无户籍但拥有房产的业主子女；若仍有多余学位，才会继续分配给在周边实际居住的租房人子女。现有的分配机制实际上造成优质学位向拥有自有房产者倾斜。

新政则改变了之前的做法，规定具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的承租人，都可以办理就近入学。

之所以出现这样的变化，恐怕需要交代一下相关的背景。其一是宏观政策因素。住房和城乡建设部于今年5月，开始就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见，其中在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。教育权、租金不能随意涨等，广州的版本体现了先行先试的特点。其二是广州本土因素。目前广州在校中小学生的数量在减少，但广州市对义务教育的投入却在不断增加，在优质学校的打造上也下了不少功夫。这样一来，优质学位的竞争激烈度有所下降，自然也就为改革腾出了一定的空间。

对于《方案》可能引发的冲击，舆论普遍较为关注的一点在于学区房的价格走势。学区房的核心价值不在于居住，也不在于环境，而在于教育资源。但如果获得教育资源的途径可以不用通过买房，那是否意味着学区房的热度将会降低？面对这一耐人寻味的问题，对楼市风云变幻颇有感触的业内人士也不敢做出断言。但可以预见的是，学区房的租赁市场一定会趋于火爆。

需要看到的一点是，《方案》规定了租房备案的要求。此前，租房逃税现象非常普遍，租赁双方的违法成本都很低。但现在规定租房提取公积金的上限由30%提升至40%，给出了明确的税收优惠政策，并且对租客稳定租赁的权益做出了保护。所以，租赁双方的备案动力被调动起来。这样一来，租房市场将会更加有序和规范。某种程度上，房子回归了居住这一核心功能。

从全国来看，广州市政府颁布的《方案》具有绝对意义上的突破。或许，这是政府稳定楼市的一种政策考量，但更重要的是，这是一座城市向人们保持善意的一种表态。居者有其屋，这句古语在今天的内涵已经发生变化，因为居住功能在很多时候变成非核心功能。现在，通过对教育权的平权，租房人士获得了尊严。对于以外来人口为主同时存在教育需求的租客来说，这也算是一种福音。对于广州而言，这是种更为朴实和低调但很可能更有效的人才吸引政策。

当然，现在许下赞美还太过于激进。今天，社会的利益在不断多元化，一项新政推出，即便叫好声一片，在实施阶段，或因为政策考量不周，或因为执行难度太大，总之，从好的出发点到好的结果，中间还隔着千辛万苦的努力。但不管怎么说，只要广州市政府保持开放的姿态，能够站在社会最广泛、最弱势群体的立场上，不断吸收建议和调整政策，租购同权就一定可以落实，一个更有暖意的广州就在不远的将来。

附件：

廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知：允許商業用房改造成租賃住房（全文/解讀）

17日，廣州市人民政府辦公廳發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，通知要求到2020年，形成政府、企業和個人互相補充、協同發展的租賃住房供應體系，促進大、中、小住房租賃企業蓬勃發展；多層面支持住房租賃消費需求，實現租者幸福居住；建設市場規則透明、誠信體系完善、政府監管到位的住房租賃市場環境，充分激發市場活力。

《通知》出臺7項措施，保障租賃雙方權益

1.賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。（市教育局牽頭）

2.加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工提供房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40％。具體實施細則由廣州住房公積金管理中心制定。（廣州住房公積金管理中心牽頭）

3.保障中低收入住房公積金繳存人的租賃居住權利。在公共租賃住房中劃出一定比例，優先租賃給符合廣州市公共租賃住房保障辦法規定的中低收入住房公積金繳存人。（市住房城鄉建設委牽頭）

4.落實稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5％的征收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6％的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5％的征收率計算繳納增值稅。落實國家關于對個人出租住房和承租住房的個人所得稅優惠政策。（市國稅局、地稅局牽頭）

5.保障承租人健康安全居住。加強租賃住房家具、家裝環保監督、燃氣消防安全監督，確保租賃住房室內環保、安全，滿足居住標準。（市住房城鄉建設委、公安消防局、質監局牽頭）

6.保護承租人的穩定居住權。通過對租期和租金依法進行規范，控制承租人租房成本，保障承租人長期、穩定的居住權益。（市住房城鄉建設委牽頭）

7.逐步加大貨幣化住房保障政策的實施力度。完善租賃補貼制度，實行實物保障與租賃補貼并舉。對符合條件的群體給予租賃補貼，形成公租房與市場租賃住房互為補充的住房保障體系。（市住房城鄉建設委牽頭）

增加租賃住房供應，允許商業用房改造成租賃住房

《通知》提出允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經規劃行政主管部門批準改建后的住房，其土地使用年限不變，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。公安消防等有關職能部門按照改建后的實際使用性質進行審批驗收。改建后的租賃住房，不得銷售。另外允許出租人按照國家和地方的住宅設計規范改造住房后出租。

壯大現代租賃產業，發展“城中村”現代租賃服務業

扶持住房租賃企業，打造廣州現代租賃產業總部經濟。鼓勵供應主體多元化，搶占發展廣州現代租賃產業總部經濟的先機。提升住房租賃規模化、集約化、專業化水平。發展“城中村”現代租賃服務業。鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營“城中村”住房，將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租，規范管理。成立廣州住房租賃發展投資有限公司（暫定名）。負責統籌全市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設和運營管理，將政策性住房納入市場化、專業化、社會化供應和管理。

穗府辦〔2017〕29號