产业用地的政策

关于存量用地过渡期政策

《养老服务设施用地指导意见》《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）均提到了使用存量房屋及其土地资源的，可享受一定期限内继续按原土地用途、土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期满后可按新用途、新权利类型、市场价，以协议方式办理相关手续。

但对比发现，养老服务业较其他新产业、新业态过渡期用地政策有所不同。对营利性养老服务设施项目，《养老服务设施用地指导意见》更倾向于其使用出让土地。而国土资规〔2015〕5号文中，新产业、新业态使用存量房产、土地，并未对项目营利和非营利加以区分。

从政策一致性以及便于基层国土资源部门操作来看，养老服务业作为国家支持鼓励类产业，应与旅游业、物流业、光伏业及其他“双创”产业，同列入新产业、新业态、新经济、新模式范畴，不区分营利与非营利性，而应执行与国土资规〔2015〕5号文相同的存量土地过渡期政策。

关于使用集体建设用地

《养老服务设施用地指导意见》明确，民间资本举办的非营利性养老服务机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。《关于促进自驾车旅居车旅游发展的若干意见》在强化用地保障方面也强调，选址在土地利用总体规划确定的城镇规划区外的自驾车旅居车营地，其公共停车场、各功能区之间的连接道路、商业服务区、车辆设备维修及医疗服务保障区、废弃物收纳与处理区等功能区，可以使用集体建设用地。

上述规定值得探讨。《指引》第十四条对可以使用集体土地的情形重新进行了界定，未参加集体经营性建设用地入市改革试点的地区，产业用地政策允许使用集体建设用地的，应以农村集体经济组织自行使用或农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等方式与其他单位、个人共同举办企业的方式使用土地。这意味着新产业项目使用集体建设用地，只能采用集体自用和集体出地与他人联营、入股两种形式。

从建设法治国土的角度来看，在《土地管理法》尚未作出正式修订前，《指引》更符合现行法律法规和政策要求，除经依法批准授权的集体经营性用地入市改革试点地区外，其他地区在执行新产业、新业态使用集体建设用地政策时，应原则上以《指引》为准，严格限定使用主体、使用范围和使用形式。

关于国有土地租赁

为减轻用地者一次性缴纳出让价款的压力，促进新产业、新业态项目落地，相关产业用地政策文件均提到了实行长期租赁、先租后让、租让结合的土地供应方式。

推行国有土地租赁，必须做好相关配套政策措施的跟进。比如：目前征地补偿方式分为征地批准后一次性补偿和分期补偿，何种补偿方式对国有土地租赁至关重要。因为若实行租赁供地，政府只能通过收取年租金的形式回笼征收成本，若征地补偿费采用一次性补偿的方式，将给公共财政带来较大压力。租赁土地也面临抵押融资等问题，也须在政策层面跟进。

此外，关于土地租赁的期限也不够统一。《关于进一步完善城市停车场规划建设与用地及用地政策的通知》规定，停车场用地以租赁方式供应的，最长租赁年限不得超过同类用途土地出让最高年限，与国土资发〔1999〕222号关于租赁期限的规定相同。但《指引》却明确租赁期限要执行《合同法》不得超过20年的规定。因此，建议地方政府在细化具体适用产业用地政策时，应明确具体租赁期限。