海外土地重划，哪些内容可借鉴

海外大多数国家和地区在城市化过程中，均要涉及城市基础设施与居住环境改善、低收入住房保障、旧市区更新、新市区开发建设等一系列内容，而供地不足是其瓶颈。先行国家和地区往往通过土地重划，实现兼顾公平与效率的土地利用。德国称之为城市建设用地整理，日本称为土地区划整理，韩国称为土地区划整理事业，英语中统称土地重划（land readjustment）。研究海外土地重划经验，对我国新型城镇化建设与农村集体经营性建设用地入市，都有很好的借鉴意义。

海外土地重划的实践及特点

土地重划起源于德国，主要解决城市无序扩张，老城区改造、新城建设用地问题。

德国城市建设中有30%～35%的土地来自于土地重划。德国法律规定，重划项目中用于公共基础设施的用地占25%，抵费地占5%。

日本土地区划整理主要解决灾后重建、大规模居住区和相应公共基础设施用地问题，促进宜居城市建设

。日本全国城市30%建设用地通过土地重划获得。日本法律规定，重划项目中用于公共基础设施用地和“资金地”占比在20%～25%之间，一般不能超过30%。

韩国土地区划整理事业主要解决城市地区的居住、商业、工业用地和准城市地区住宅用地问题。

韩国首尔84%的土地通过土地重划获得。韩国法律规定，重划项目中用于公共基础设施的用地占30%，抵费地占10%。

海外土地重划的规律

权属调整遵循等价交换的原则。

重划后土地权益人所获得的土地，通过权属调整、公共基础设施用地分摊比例以及土地增值收益分配后，与重划前土地价值相当。

重划区内公共基础设施建设成本由区域内土地所有权人承担。

重划区域内土地产权人通过让渡部分土地面积共同承担重划费用，同时共享因重划而产生的土地增值收益。通过重划后保留的抵费地标价出售，所得资金用于平衡重划区内公共基础设施建设成本，实现重划资金的自我平衡。

重划区内公共基础设施用地由区域内土地所有权人承担。

重划区内土地所有权人按照实施土地重划后受益程度比例分摊公共基础设施建设用地，政府通过重划落实城市发展建设规划。

有专门的土地重划委员会负责组织实施土地重划工作。

封闭运行。

重划区的边界由法律确定，重划区一经确定，其内所有土地利用活动都将冻结，个别不愿意参加重划的所有权人土地按市场价被征用，以确保土地重划区作为一个整体来重新调整。权属调整、利益分配在区域内封闭进行。

海外土地重划对我国的启示

集体土地入市前，建设用地可以在一定区片内进行统一整理。

一旦确定为整理区，就要冻结所有土地开发利用活动。这对于解决区片内入市地块与基本农田保护地块收益失衡、守法与违法利益平衡都具有很大的借鉴意义，能够使区片内农民土地通过置换调整达到收益的公平分享。

通过区片建设用地整理，为城市发展提供基础设施用地与资金。

区片建设用地整理，既可以成为征地的替代，又可以解决政府所关注的基础设施建设用地与资金问题。

通过区片建设用地整理，为农村集体经营性建设用地提供入市条件。

土地重划中的地块调整功能，对现状为零散插花，形状畸零不整，基础设施薄弱，规划模糊的农村集体建设用地进行重新调整归并，使其成为更适合市场需求的建设用地，更具备入市的物理与产权条件。