南京商铺是否值得投资，需注意这几点

自去年10月至今，南京楼市调控的境况可谓愈演愈烈。从投资客的购房资格封杀，到开发商的租赁业务拓展，市场风向的转移和业态融合成为一股新趋势。失去了住宅入场券的投资客为了留守南京这一准一线城市，纷纷转向其他物业类型，比如：酒店式公寓，商铺。

投资酒店式公寓需要考量的因素及注意点，后期叙述，本次南京我爱我家研究院着重探讨商铺投资的相关内容。

首先，需明确商铺的主要类型：

1. 从商铺自身所处的位置来看，有：住宅底商、办公底商；商业街等临街商铺。

2. 从商铺整体所处的区位来看，有：老城区商铺；新商圈新城区商铺。

3. 从商铺的运营管理方式来看，有：完全自持运营；半托管（即半自持半托管运维）；托管式三种。

其中，这些商铺类型有以下特殊注意点：

1. 底商类商铺：此类商铺大多是新商圈新住宅的商铺，多为规划类配套。目前，南京有许多住宅项目会建设配备相应的底层商铺。一是，为了满足业主的生活需求，通过自身配建的商业体来吸引更多购房者的关注；二是，增加项目业态，为开发商提供多渠道的资金来源。 电建海赋尚城

2. 商业街等临街商铺：此类商铺投资，有一句老话“金角银边草肚皮”，即是说买端头铺是最佳选择。人群流量更大、视觉范围内更显眼、位置设点更易记等优势，均是其他位置无法替代的。

3. 老城区商铺：此类商铺大多有一定的年限，且租金一般处于较高水平。但值得注意的是，该类商铺所在商圈基本已发展成熟，后期租金回报率上涨幅度有限。此外，新商圈的崛起、市中心的转移、城市规划都可能会对老城区的商铺发展产生巨大影响。

再来说，商铺托管的问题。

简单来说，托管式商铺的优点是：不费心、能有持续稳定的收益；

弊端是：一般签订几年的租约，如果中途想转卖或变现，困难。

南京在推的托管式商铺项目不在少数，承诺的租金回报率会依据租约时长进行分段，托管时间越长，可获得的租金回报率越高。

参考美国，据星条置业的数据显示，美国商业地产的整体出租净回报率在4%~5%：银行在5%左右，麦当劳在4.5%左右，肯德基7%到8%，CVS、Walgreens、Rite Aid这样的药店可能会到10%左右。

而中国的商业地产整体出租净回报率大约为3%~10%，大多集中在5%左右。这一估值应用在南京商业地产这块，平均值只多不少。但这个数据相比于住宅目前租金回报率的数值（2017年为1.81%），依旧是可观的。

最后，说下投资商铺的两个关键考量因素：

1. 政策因素。

2. 市场因素。

所有投资客在购买商铺前期最关注的永远都是地段。但南京我爱我家研究院表示：在中国，政策因素的影响可能要远大于市场因素的影响，无论是心理还是行动影响。这个可以类比住宅市场，政策利好会促进市场的发展，项目销售和投资均能得到较为优质的反馈；当政策收紧，甚至出现调控时，市场发展会受到不同程度的抑制和冷却。而现在，南京的商业地产可以说是投资客在宁最后的赚钱门路。

市场因素，包括的内容有很多，比如：区域规划、地区地段、人流量多少、商圈或商业体的受众群体是否全面、消费情况如何等。但值得注意的是，随着南京多个新城、副城的崛起，商圈中心的转移成为商铺投资最需要关注的要素。诚然，新街口仍旧是南京的市中心，但是仙林、浦口、江宁的居民未必一定得前往新街口消费。江宁的景枫、万达，仙林的金鹰，浦口的大洋，均已成为该区域的消费中心。这几处的商铺依然能带来较高的投资收益率。

此外，商铺投资的收益也主要来自三个方面：

1. 首当其中且重中之重，租金收益。

2. 物业的增值。

3. 经营所带来的收益。

租金收益，即该商铺的租金回报率前文已有叙述，不再多言。物业增值方面，其实与租金收益也有一定的联系。拥有良好租金收益的的商铺，其物业增值速度会较快；反之，也会呈现正比下降。但物业增值仅是商铺这一固定资产的附加值，最主要的还是应考虑租金收益。

收益来源不可或缺的一块，也是南京我爱我家研究院认为需要谨慎选择的，是经营。自持商铺者，收益的多少在于自身店面成本预算、营销支出、销售成果等多方面的平衡与把控。而托管式商铺，经营这块离不开专业的团队。有经验、有方法、会操作的专业团队，会给商铺带来优质的回报率；而仅仅口头画大饼、实际操作毫无建树的团队，甚至会让整个商业体变成“空城”。

总结来说，投资商铺需要注意以下几点：

1. 地段很重要，市场政策风向更重要。

2. 短期投资看商圈成熟度，收益稳定风险低；长线投资看规划，即商圈潜力值，是否能成为下一个中心。

3. 自持商铺，经营收益看能力；托管商铺，经营收益看品牌（团队资历够深，经验够丰富，再深一层，能托底）。

4. 在南京，不限购不限贷，想投资，除了公寓，且看商铺。