商铺返租销售与评估

 市场上出现的商铺返租销售因看似对售购双方双赢的模式受到了较多投资者的亲睐，这种返租销售是否合法、盈利模式怎样呢？本文对商铺返租销售概念、分类及合法性进行简要分析，并对其评估关注点提出相关建议。

 一、定义与内涵 商铺返租销售，一般是指出售方将商铺出售的同时，与购买方签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由出售方（或其关联公司）统一经营管理，同时会按约定期限支付给购买方固定的租金。 出售方在商铺销售进度及资金回笼较慢的情况下，为促进商铺的销售，采用“返租”形式作为促销手段，在一定期限内(3-5年左右)通过支付返租租金冲抵价款，以达到刺激销售的目的。购买方则可以在圆一个商铺梦的同时，商铺由出售方（或其关联公司）统一经营管理，把商铺“做起来”，并在一定期限内有稳定租金收入，似乎对出售方和购买方都有利可图，实现双赢。但风险也似乎显而易见，采用返租销售模式的商铺其风险主要有以下两点：

1、出售方经营不良带来的风险 在承诺的返租期内，由于出售方的经营管理不良，或其他原因导致无法继续经营或无法兑现承诺的返租租金。

 2、返租期满后产权分散带来的风险 分散产权与统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。在期满后，产权分散，各方利益诉求和招租意向不一致的情况很容易将集中统一的发展模式打乱从而严重影响其商业氛围，在分散经营的状态下很难达到集中经营所带来的商业氛围及租金水平。

二、分类

1、按销售主体的不同，可开发商一手商铺和投资商二手商铺两种类型。开发商一手商铺是指开发商开发，首次流入市场的商铺；投资商二手商铺是指投资商投资商持有的或从现有市场上收购的商铺，一般是将商铺成批量重新包装再出售。

2、按商铺类型的不同，可分为原始型和分割型。原始型是指经政府部门备案的且经初始登记有原始分户图的商铺，分割型是指将一手商铺，一般是大面积的，再分割成小面积商铺出售。

3、其他类型，即高返租类型，是指返租租金的资金回报率比市场平均水平高的商铺。

三、销售的合法性  2001年，建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》明确规定：返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。依照上述规定，返本销售商品房（包括商铺）是明令禁止的，返租销售未竣工商品房也是禁止的，但法律未禁止返租销售现房（已竣工商品房）。

不具有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金的，按照《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2010〕18号）第二条规定以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

1996年12月30日工商局发布的《房地产广告发布暂定规定》第十六条规定：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

以上法律信息可以看出返租销售未竣工商品房是禁止的，但未禁止返租销售现房（已竣工商品房）。但市场上出现的含有从投资回报承诺的广告是不允许的。

四、实例调研分析

1、罗湖*富大厦——一个骗局

据南方都市报报道，某企业冒用某央企之名兜售罗湖*富大厦商铺，尽管装修至今从未启动，已然吸引大批小业主购买。某企业以每间30万到100万元的价格将商铺产权卖断给355名小业主，共融资2亿多元。购铺合同签订后，业主们突然发现，该商场早已抵押给第三方且是一本房产证并未分割。而数度推迟交付之后的商铺，至今还是烂尾状态。室内还挂着小业主维权条幅。

2、罗湖*士大厦——未装修、未经营

该大厦是旧楼，某企业于2015年以售后返租、高返租、配以“著名品牌入驻，知名协会入驻”等广告宣传，将该大厦包装成“罗湖*玓商场”对外销售商铺，笔者调查发现，该商场到现在还未装修未经营。

3、龙岗*城国际广场——经营不理想、人流量较少

出售方将该广场的裙楼商铺改造成“漫*汇”，分割成小商铺承诺高返租对外销售，调查发现经营不理想、人流量较少。

4、罗湖*湖金岸——在招租、经营状况不佳、人流量不大

上述四个实例有几个共同特点。1、与实例周边的商铺相比较，案例的售价明显偏高，承诺的返租租金偏高；

2、经营都不理想或根本就没有经营；

3、销售似乎都不错，就算是（第一个案例）一个骗局，依然吸引了大批投资者购买了该商铺，这点尤其值得反思。

五、评估 带返祖的商铺的评估跟一般的商业物业评估思路与方法是一致的，一般宜采用市场比较法和收益还原法，但是在评估中需要注意二点：

1收益法中的市场租金的取舍和租赁期限制。

收益法估价中收入的取值，除有租约限制外，应采用正常客观的数据；有租约限制的在租赁期限应按合同租金确定租金收入。合同租金明显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

2比较法中的可比实例的取舍。 比较法估价中可比实例的选取应遵循估价规范的要求，可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。针对返租销售的商铺，尤其是高返租（高售价、高租金和长租期），应仔细甄别，一般不以同楼盘的“成交实例”作为可比实例。

六、小结

现如今，在网络电商的冲击下，实体经济特别是实体商铺的发展也面临着严峻的挑战，商铺的投资要格外的谨慎。笔者建议投资客在选择商铺时要尽量的理性，首先要选择实力雄厚的知名商家，有些投资公司收购一批商铺高价返租卖出之前并没有做足运营的准备或者根本不具有运营商业的实力，返租期内难以形成浓厚的商业氛围，对期满后的运营则是更大的挑战。第二是要对高返租的承诺保持警惕，高回报则有高风险，需对该商铺的价值做足充分的考虑，可调查周边市场客观租金水平帮助判断商铺价值。