探索与思考：宅基地如何有偿使用

自宅基地制度改革试点工作开展以来，浙江义乌、云南大理等15个试点地区在宅基地取得和保有两个环节，针对宅基地初始取得、超标准占用、非本集体成员使用、用于经营活动等情形，建立了农村集体经济组织主导的有偿使用制度。

宅基地有偿使用实践探索

探索宅基地有偿取得。一是申请取得新宅基地需要缴纳一定的费用。如：新疆伊宁初次分配宅基地实行成本价取得，成本主要由村集体依据占用农民承包地的补偿费用自行确定。二是申请新宅基地免费，但利用区位较好的宅基地需缴纳一定的费用。如：江西余江和浙江义乌对于区位条件较好的新增宅基地以公开竞价方式进行选位，收取有偿使用费。

探索宅基地有偿保有。宅基地有偿保有涉及宅基地有偿保有费收取范围、有偿使用标准和收缴方式3个关键问题。

有偿保有费收取范围。一是对因历史原因形成的少批多占、一户多宅、非本集体经济组织成员因继承房屋或其他方式占有使用宅基地的行为，收取有偿使用费。二是对于不属于历史遗留问题的少批多建、违规超建等实践中难以拆除的轻微违法行为，收取有偿使用费。

有偿保有费收取标准。试点地区制定了差别化、阶梯式的收费标准，超占面积越大，有偿使用费越高。如：湖北宜城按照城区、副城区、集镇、中心村与普通村的区别，确定了每平方米1元~21元不等的基准价格，集体成员超占宅基地，按相应的基准价格及村民自行约定的调节系数。

保有费收缴方式。试点地区有偿使用费的收取一般由村集体主导，按年或一次性收取。如：云南大理由村集体对宅基地继承取得主体资格不符的，按不低于5元/平方米的标准一次性收取有偿使用费，对“一户多宅”的按年收取有偿使用费。

宅基地用于经营性用途实行有偿使用。宅基地及地上房屋用于商业性营利的，由宅基地所有权人收取一定的有偿使用费，起到调节土地收益分配的作用。如：云南大理对利用宅基地上住房从事客栈、餐饮等经营活动的，按宅基地面积以每年5～20元/平方米的标准由集体收取土地收益调节金。

存在的问题

宅基地有偿取得试点较少，不利于宅基地有偿使用问题与政策的系统总结提升。宅基地有偿取得和有偿保有是宅基地有偿使用制度相辅相成的两个重要组成部分，两者共同作用才能发挥宅基地有偿使用制度的效果。目前试点地区主要以探索宅基地有偿保有为主，对于有偿取得的探索较少。

宅基地有偿保有约束不强，不利于宅基地有偿使用的持续性。一是对于按年收取有偿使用费的情况，待宅基地使用权人办理不动产权证书之后，是否还愿意继续缴纳有偿使用费，有待检验。二是对于一户多宅、非本集体成员因继承房屋占用宅基地的收取有偿使用费，对宅基地使用权人没有直接好处，宅基地使用权人缺少缴费积极性。

宅基地违法问题很少涉及，不利于宅基地有偿使用的公平性。违法占地建房无法强制拆除或没收，又不收取有偿使用费，对于缴纳有偿使用费的农户来说有失公平。不妥善处理这些违法建房行为，不但会影响宅基地有偿使用试点工作的顺利开展，还会带来违法者得利的负面导向。

集体组织管理能力参差不齐，不利于宅基地有偿使用铺开。宅基地有偿使用需要村集体的主导参与，村集体自身组织管理能力高低，直接影响改革进程。目前来看，有偿使用进展较快的村集体，村两委具有准确的政策理解能力和较强的组织管理能力。

相关建议

建立涵盖宅基地取得和保有环节的有偿使用制度。一是鼓励地方在宅基地取得环节积极探索，形成覆盖宅基地取得和保有两个关键环节的有偿使用制度体系。二是鼓励地方对于轻微违法，确属无法拆除的可通过收取有偿使用费，让使用权人继续使用，违法部分在确权颁证时予以标注，不确权。三是鼓励地方探索完善宅基地用于经营性用途的有偿使用制度，进一步丰富宅基地有偿使用的内涵和形式。

明确宅基地有偿使用原则。一是政府引导、集体主导，有偿使用费是否收取、收取标准、收取方式由农民集体自主决定，对于暂时不想收取有偿使用费的集体可进行引导，但不得强制。二是根据一户多宅数量和超面积标准的大小，制定差别化的收费标准，确保“多占多缴费、少占少收费、收少数人费”。三是有偿使用费由农民集体自主收取和使用，主要用于集体公共事业支出。

妥善处理宅基地违法问题。一是对依法应当拆除的予以拆除，依法应当没收的予以没收，鼓励地方探索非法占用集体土地新建建筑物和其他设施，没收处置办法。二是对于依法应当拆除但难以拆除的宅基地上的房屋，鼓励地方秉承尊重历史、客观公正的原则，积极探索有效解决办法。

加强村级组织自治能力建设。加强村级组织建设,选好村两委带头人，加强对村两委成员的管理、教育和培训,不断提高参与改革、服务群众的能力和水平。完善宅基地有偿使用费的管理使用制度，可通过“村账乡管”加强对集体资金使用的监管。